Șapte mituri despre creditele ipotecare demontate de bancheri

ING Bank a făcut o listă cu miturile care înconjoară creditele ipotecare și pe care le-a demontat. Spre exemplu, avansul mai mare la achiziție este important pentru rate mai mici în viitor, nu văduvește proprietarii de banii pentru mobilă și renovare.

• Avansul mai mare nu mă ajută cu nimic, doar îmi ia din banii de mobilare

În momentul în care achiziționăm o casă, bineînțeles că trebuie să ne gândim și la costurile ce vor urma după ce se semnează actele. Un cost substanțial este cel al renovării (dacă este cazul) și al mobilării acesteia. De aici, tentația de a merge către avansul minim pentru credit este foarte mare. Însă un avans mai consistent are multe avantaje. Printre acestea este faptul că demonstrezi prudență, ceea ce îi dă încredere băncii pentru a te credita. În acest fel, șansele de a te califica pentru suma dorită sunt mult mai mari. Totodată, vei avea o rată mai mică, ce vine implicit din faptul că și împrumuți o sumă mai mică. Iar, în unele cazuri, poți beneficia de discount-uri de preț, cum ar fi o reducere de 0,5% la rata dobânzii pentru creditul ipotecar 7FIX de la ING dacă vii cu minimum 25% avans la credit. De exemplu, dacă iei un credit cu dobândă fixă pe 30 de ani, pentru un imobil care are prețul de vânzare 88.235 de euro, rata fixă la avans de 15% ar fi 2.078 lei/lună, iar, la un avans de 25%, rata fixă ar fi de 1.834  lei/lună. Vei avea o reducere lunară de 245 de lei pe toată perioada creditului, ceea ce înseamnă că vei economisi 89.277 lei, de două ori cât diferența pe care ai adăugat-o la cei 15% pentru a ajunge la 25% avans. Iar acest exemplu este valabil pentru orice preț ar avea imobilul, precum și pentru creditul ipotecar cu dobândă variabilă. Practic, în momentul în care dai un avans mai mare, ”investești” de fapt banii de renovare, primindu-i înapoi aproape dublu, prin discount la rata lunară. Un efort în prezent pentru un câștig în viitor.

• Durează mult să primești creditul, indiferent de tipul lui

16:54, 30.10.2024 • ECONOMIE

Credite ipotecare de 5,5 miliarde de euro în primele 8 luni; 40% dintre solicitanţi sunt corporatişti, 18% bugetari

Creditul prin programul Noua Casă vine cu multe avantaje, însă durata finalizării acestuia este mai mare față de cea a unui credit ipotecar standard. Perioada medie de acordare a unui credit ipotecar de la primul pas și până la transferarea sumei către vânzătorul imobilului este de 37 de zile. În cazul Noua Casă, perioada medie este de 70 de zile. Durata mai mare este datorată faptului că există o a treia parte în proces – FNGCIMM ca reprezentant al statului român, iar dosarul este mai complex. Însă acestea sunt termene medii. În situația în care apar dificultăți în proces, poți ajunge până la 87 de zile în cazul creditului ipotecar standard și 116 zile în cazul Noua Casă. Astfel, este recomandat să închei un antecontract de vânzare-cumpărare în care să ai prevăzute minimum trei luni pentru termenul de finalizare a tranzacției.

• Nu contează dacă dobânda este fixă sau variabilă. Important este costul pe care îl am acum

Până în 2019, majoritatea creditelor cu dobândă variabilă din România aveau dobânda  formată din indicele ROBOR la trei luni, plus marja fixă de dobândă a băncii. Iar indicele ROBOR a fluctuat în ultimii 10 ani de la un minimum de 0,68% la un maximum de 15,6%. Practic, dacă dobânda la creditul tău era ROBOR la trei luni + 3%, puteai trece de la o dobândă de 3,68% la 18,6%, ceea ce se traducea printr-o rată extrem de mare pentru un credit ipotecar, având în vedere valoarea considerabilă a creditului luat. Însă, începând cu luna mai a anului 2019, toate creditele noi cu dobândă variabilă au în componentă IRCC + marja băncii. Indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) se calculează ca media aritmetică a ratelor de dobândă zilnice ale tranzacțiilor interbancare. Indicii sunt publicați zilnic la ora 11:00 de către BNR, iar, la final de trimestru, se stabilește IRCC pentru trimestrul următor, având în vedere media trimestrului anterior.

Ca răspuns la aceste fluctuații și impredictibilitatea lor, au luat naștere creditele cu dobândă fixă. Folosită mai întâi de către bănci pentru creditele de nevoi personale, dobânda fixă a fost introdusă apoi și la creditele ipotecare. De exemplu, la creditul ipotecar 7FIX de la ING vei avea o rată fixă la creditul ipotecar timp de șapte ani, urmând ca în al optulea an să treci la dobânda variabilă calculată IRCC + marja băncii. În special în perioade incerte, tendința este de a te orienta către produse care îți oferă stabilitate și predictibilitate. Iar o perioadă de șapte ani în care rata este una și aceeași lună de lună poate asigura aceste lucruri.

• Nu îți poți vinde locuința în primii cinci ani

În funcție de tipul de credit ipotecar pe care îl iei, pot exista restricții în ceea ce privește chiria sau vânzarea. În cazul Noua Casă, imobilul nu poate fi vândut în primii cinci ani, însă poate fi închiriat. În ceea ce privește creditul ipotecar standard, îți poți închiria locuința în anumite condiții, poți afla cum completând o simplă cerere la bancă, iar vânzarea imobilului poate avea loc chiar și în primii cinci ani, atât timp cât creditul este plătit.

În cazul creditelor ipotecare, inclusiv cele luate prin programul Noua Casă, nu există comision de rambursare anticipată. Asta înseamnă că, dacă ai suma necesară pentru a stinge creditul, îl poți rambursa fără probleme. Singurul cost va fi cel de ștergere a ipotecii băncii din cartea funciară a imobilului de 90 lei pentru creditul ipotecar standard, respectiv 150 de lei pentru Prima Casă/Noua Casă, în cazul ING Bank România. Astfel, dacă vrei să împrumuți o sumă mai mare, te ajută să îl iei inițial pe o perioadă îndelungată până ce dispui de suma necesară pentru a-l închide.

• Banca la care sunt client de ani de zile îmi va acorda cele mai bune condiții

Cumpărarea unei locuințe este un pas important în viața ta. De aceea, este indicat să analizezi piața și să compari ofertele a cel puțin două bănci. Faptul că ești client la o bancă de foarte multă vreme și încasezi salariul la aceasta nu oferă certitudinea că vei primi cele mai bune condiții pentru creditul ipotecar. Intră pe website-urile băncilor și folosește simulatoarele de credit pentru a-ți face o idee privind avansul pe care trebuie să îl ai, cât te costă și ce documente trebuie să ai la îndemână. De asemenea, poți apela la un broker de credite sau poți solicita pe website-urile băncilor să fii contactat de un consultant financiar. După prima discuție, cere-i numărul de telefon pentru a-l putea suna în cazul în care mai ai întrebări. Oricât de ridicole ți-ar părea întrebările tale, să nu îți fie jenă să ceri toate informațiile de care ai nevoie. Notează-le, cere descrierea produsului sau alte documente pe care le poți studia și singur după discuția cu acesta. Apoi, compară ofertele primite trecând pe listă toate costurile. Să ai în vedere faptul că, pe lângă achiziția casei, vei avea nevoie de finanțare și pentru plata notarului și eventualele modificări aduse locuinței. Dacă ai mers la bănci, cere FEIS – singurul document care reflectă oferta personalizată într-un fel comparabil, între bănci.

• Asigurarea de viață nu e necesară

93% dintre clienții care iau un credit ipotecar optează și pentru asigurare de viață. De ce? Pentru că asigurarea de viață îți oferă un dublu beneficiu. În primul rând, și cel mai important, îți protejează familia în cazul unui eveniment nefericit pe toată durata creditului (creditele ipotecare fiind luate pentru o treime și mai bine din viața unui om, 25 – 30 de ani). În al doilea rând, faptul că iei și o asigurare de viață împreună cu creditul ipotecar îți oferă o reducere 0,3% la dobândă. Adică, dacă iei un credit pentru 63.750 de euro cu avans 15%, rata lunară a creditului scade cu 59 de lei pentru a putea acomoda plata asigurării de aproximativ aceeași valoare. Mai exact, dacă alegi să nu iei asigurare de viață, vei avea același cost doar că nu vei beneficia de protecție.   

Calcul credit ipotecar pe 30 de ani

Dacă vrei să iei un credit ipotecar ING 7Fix de 322.940 de lei (~75.000 EUR) pe 30 ani cu asigurare de viață și vei aduce un avans de 25% vei avea:

• Dobânda fixă 5.5% pe an în primii 7 ani, ulterior 5.23% variabilă trimestrial, indice IRCC (acum la valoare de 3,06% p.a) plus marja (2,56% p.a.);
• Comision analiză dosar: 900 de lei;
• Comision transfer fonduri: 21 de lei;
• Valoarea asigurării de viață de grup (30 ani): 21.559 de lei;
• Număr rate de plată: 360;
• DAE*: 6,58% pe an.

Rezultă că ai de plătit o rată lunară de 1.834 de lei în primii șapte ani și 1.789 de lei din anul opt. Per total, în 30 de ani, vei da înapoi 687.172 de lei.

În calculul DAE și al sumei total plătibile au fost incluse: rata de dobândă a creditului, taxele percepute de către ING Bank, cât și costurile percepute de terți, așa cum au fost estimate de bancă: primele asigurării de viață, primele aferente asigurării de imobil (PAD 2.928 de lei și facultativă), taxă evaluare imobil (550de  lei), taxe percepute de RNPM (65,7 de lei, 21,9 de lei și 43,8 de lei) și Cartea Funciară (375 de lei și 75 de lei). Creditul va fi garantat cu ipotecă pe imobilul achiziționat prin credit. Trebuie să ai în vedere că variația ratei dobânzii sau fluctuația veniturilor tale pot afecta îndeplinirea obligațiilor de plată.