Realitate sau iluzie: Ce se ascunde de fapt în spatele „vânzărilor” One United Properties?

One United Properties a reușit în ultimii ani să atragă atenția investitorilor și să se poziționeze ca un simbol al luxului rezidențial. Cu co-fondatori precum finanțiștii Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, brandul a reușit să câștige vizibilitate printr-o campanie intensă de PR, promisiuni de „onestitate și integritate” și proiecte grandioase de tip high-end. Dar cât de transparentă este această „integritate” în spatele unei afaceri de sute de milioane de euro?

 Iluzii și realități: 80% vândut? Sau doar o schiță?

La fiecare nou proiect lansat, One United Properties inundă presa cu comunicate de succes. „80% din unitățile locative vândute!” este un titlu pe care l-am întâlnit de nenumărate ori. Exemple precum One Cotroceni Park ne-au obișnuit deja cu aceste cifre spectaculoase. Deși la momentul respectiv groapa fundației abia fusese săpată, compania raporta un procentaj semnificativ de vânzări.

Pentru un cumpărător obișnuit, aceste cifre creează o presiune psihologică puternică. „Dacă nu cumpăr acum, voi rata șansa de a fi parte din acest proiect exclusivist!” Este sentimentul pe care îl au mulți investitori individuali, atrași de promisiunea unui stil de viață de lux, dar și de ideea de a se alătura unui grup select de proprietari. E ușor de înțeles cum un astfel de mesaj convinge oamenii să își scoată economiile de-o viață sau să contracteze credite uriașe pentru a-și asigura locul în „clasa de elită” creată de One United Properties.

11:00, 18.09.2024 • ECONOMIE

One United Properties, manevre controversate ale acționarilor Căpitanu și Diaconescu: răscumpărări de acțiuni, mega-majorare de capital

Exclusiv

11:27, 14.09.2024 • Dezvăluiri

One United Properties și Primăria Sectorului 2: Un complot perfect?

Fonduri de investiții și realitatea din spatele vânzărilor

Ce nu îți spune însă One United Properties în aceste comunicate optimiste este faptul că o mare parte din acele „vânzări” nu sunt făcute către persoane fizice sau cumpărători care intenționează să se mute în apartamentele respective. Multe dintre aceste unități sunt achiziționate de fonduri de investiții care nu au intenția de a le folosi, ci doar de a le revinde mai aproape de finalizarea proiectului pentru a marca un profit rapid. Astfel, în loc să îți cumperi un apartament într-un bloc locuit de vecini selectați cu grijă, te poți trezi într-o clădire în care majoritatea unităților sunt fie goale, fie deținute de investitori care le scot la închiriere.

Compania de real estate SKIA, asociată cu ONE United, ajută fondurile să își revândă unitățile. Acest lucru nu este ilegal, însă creează o iluzie de cerere mare, care nu reflectă realitatea pe termen lung. De multe ori, cumpărătorii sunt puși în fața unei competiții acerbe pentru închiriere sau revânzare, ceea ce poate duce la prețuri mult mai mici decât cele anticipate.

Cifre ascunse sub preș

La categoria transparență ciuntită intră și raportarea cifrelor pentru prima jumătate a anului. În comunicatul prezentat opiniei publice, reprezentanții dezvoltatorului susțin că au avut o creștere a profitabilității cu 11% pe segmentele cheie ale companiei, care însumează venitul net din proprietăți rezidențiale și veniturile nete din chirii. Doar că realitatea e puțin altfel. One United Properties a raportat o scădere a cifrei de afaceri în primele șase luni cu 17,1% și a profitului net cu 20,6%, aspecte care nu au fost menționate în comunicat. În perioada similară a anului trecut, cifra de afaceri a One a fost 843,5 milioane de lei, conform datelor prezentate de companie la finele lunii august 2023, o creștere cu 25% față de anul de dinainte, fapt foarte bine accentuat în comunicarea societății. De asemenea, profitul net a fost de 286,9 milioane de lei, înregistrând o creștere de 13% față de S1 2022 (o scădere de 17% față de aceeași perioadă a anului trecut, dacă se include impactul din câștigul unic).

Acestor cifre li se adaugă contrapreformanța de pe bursa de valori. De la începutul anului și până ieri, o acțiune One a scăzut cu aproape 22%.

„Ne plac avansurile clienților, nu creditele!”

Victor Căpitanu, unul dintre co-fondatorii One United Properties, a afirmat public în mai multe ocazii că strategia companiei se bazează mai puțin pe finanțarea bancară și mai mult pe avansurile clienților și pe equity. Practic,  spusele lui Căpitanu ar fi de genul: ”Nouă nu ne plac creditele, nouă ne plac avansurile clienților”

Acest mod de gândire ar putea fi văzut ca o dovadă de transparență, dar ascunde faptul că, în esență, cumpărătorii devin principalii finanțatori ai proiectelor One United. Deși nu există nimic ilegal în această practică, transparența în ceea ce privește cine sunt cu adevărat acei „clienți” și scopul lor final rămâne o întrebare deschisă.

Tranzacții între prieteni? Fondurile controlate de One

În 2021, One United Properties a anunțat că a vândut 30 de apartamente, fiecare cu un preț de un milion de euro, către un fond de investiții elvețian controlat de Claudio Cisullo, un om de afaceri elvețian aflat în top 300 al celor mai bogați oameni din Elveția. Cisullo este președintele Consiliului de Administrație al ONE United Properties și controlează 50,1% din fondul CCT&One AG, în timp ce restul de 49,9% este deținut de One United Properties. Acest fond a fost creat special pentru a investi în proiectele dezvoltatorului român, iar tranzacțiile dintre CCT&One și One United Properties au ridicat multe sprâncene.

În esență, profitul raportat de One în urma acestor tranzacții este realizat prin mutarea apartamentelor dintr-o mână în alta. Acest lucru este legal, dar ridică întrebări serioase despre cât de real este „profitul” obținut din aceste vânzări și dacă nu cumva cumpărătorii finali sunt cei care susțin adevărata povară a acestor tranzacții.

Scăderea valorii acțiunilor

Acțiunile One United Properties au înregistrat o scădere de peste 20% de la începutul anului, un declin care a pus pe gânduri investitorii. Potrivit lui Cosmin Samoilă, directorul financiar al companiei, această scădere este doar temporară și este cauzată de operațiunile de majorare de capital, care pe termen lung ar urma să aducă mai multă profitabilitate.

„Avem această operațiune de majorare de capital social prin care vom atrage aproximativ 70 de milioane de euro de la acționari. Această sumă va intra în companie și va aduce mai multă profitabilitate pe termen lung, chiar dacă pe termen scurt a afectat prețul acțiunilor”, a declarat Samoilă la conferința ZF Piața de Capital.

Conform planului de majorare, compania intenționează să emită 1,75 miliarde de acțiuni noi la un preț de doar 0,2 lei pe acțiune – semnificativ sub prețul de piață actual, de aproximativ 0,5810 lei. Aceasta ar duce la o diluare majoră a acționarilor existenți care nu vor putea subscrie la noua emisiune.

De fapt, majorarea de capital anunțată de One United Properties a avut un impact negativ pe termen scurt asupra cotațiilor acțiunilor din mai multe motive:

1. Diluarea acțiunilor: Atunci când o companie emite acțiuni noi pentru a atrage capital, valoarea acțiunilor existente poate scădea temporar, deoarece noua ofertă crește numărul total de acțiuni în circulație, ceea ce diluează cotația per acțiune.
2. Percepția investitorilor: Investitorii pot percepe majorarea de capital ca un semnal că compania are nevoie urgentă de fonduri, ceea ce poate ridica îngrijorări cu privire la sănătatea financiară a acesteia.
3. Expectativele pieței: Într-o perioadă de incertitudine economică, cum ar fi alegerile politice și discuțiile despre deficitul bugetar, investitorii pot deveni mai precauți. Acest context mai larg poate influența negativ încrederea în acțiuni din sectorul construcțiilor.
4. Timing și fluxul de capital: Fondurile atrase prin majorarea de capital vor intra în companie, dar nu vor fi disponibile imediat pe piață pentru a susține prețul acțiunilor. Aceasta poate conduce la o scădere temporară a prețului, chiar dacă pe termen lung se estimează o îmbunătățire a profitabilității.
5. Factori externi: Totodată, blocajele în obținerea autorizațiilor de construcție și un interes mare pentru apartamente, dar cu o putere de cumpărare afectată, pot crea o dinamică complexă care influențează negativ sentimentul de pe piață.

O măsură fiscal avantajoasă: SOP și creșterea controlului

Un alt aspect controversat al acestei majorări de capital este legat de alocarea acțiunilor către fondatori și angajați în cadrul programului Stock Option Plan (SOP). Această strategie nu doar că le permite fondatorilor să mențină controlul asupra companiei, dar are și avantaje fiscale semnificative. În loc să acorde bonusuri salariale, care sunt impozitate la o rată mult mai mare, ONE United preferă să recompenseze angajații prin acțiuni, care pot fi vândute după 3-5 ani.

În acest fel, fondatorii și angajații beneficiază de o povară fiscală mai mică, în timp ce investitorii mici și acționarii care nu participă la majorare sunt expuși riscului de diluare și scădere a valorii portofoliilor.

Viitorul One United: O afacere „onestă și integră”?

One United Properties a reușit să se impună pe piața imobiliară din România printr-un mix de PR, strategii financiare sofisticate și un aparent angajament față de „onestitate și integritate.” Totuși, pentru investitorii individuali și cumpărătorii de bună-credință, multe dintre practicile companiei ridică semne de întrebare.

Deși legalitatea acestor operațiuni nu este pusă sub semnul întrebării, transparența lor rămâne îndoielnică.