One United Properties: afaceri în declin, profit mic, acțiuni în depreciere accentuată, decizii controversate

One United Properties, compania finanțiștilor Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, a raportat o scădere semnificativă a rezultatelor financiare în primele nouă luni ale anului 2024 comparativ cu aceeași perioadă din 2023. Cifra de afaceri a scăzut cu aproape 33%, de la 1,5 miliarde de lei în 2023 la 1 miliard de lei în 2024, iar acest declin este reflectat și în scăderea prețului acțiunilor companiei, care s-au depreciat cu 36,22% în acest an, ajungând la 0,4790 lei pe acțiune.

Scăderea veniturilor și provocările pieței imobiliare

În primele nouă luni ale anului 2024, One United Properties a raportat o scădere semnificativă a veniturilor comparativ cu anul anterior, în ciuda faptului că veniturile din vânzările rezidențiale și din chirii au continuat să crească. Totuși, impactul întârzierilor în livrarea proiectelor și al cerințelor de capital mai mari pentru dezvoltările aflate în desfășurare a afectat performanțele financiare ale companiei.

Veniturile din segmentul rezidențial au fost influențate negativ de faptul că mai multe proiecte de amploare au fost doar parțial finalizate și nu au contribuit integral la veniturile anuale. De asemenea, compania a înregistrat o scădere a marjei nete în segmentul rezidențial, de la 41,4% în 2022 la 27,4% în 2023, ceea ce reflectă impactul investițiilor continue în dezvoltarea unor proiecte mari precum One Lake Club, One High District și One Lake District.

10:38, 18.11.2024 • ECONOMIE

One United Properties se împrumută excesiv de la bănci, deși în instanțe contestă jurnaliștii care au demascat strategia înșelătoare față de clienți

09:31, 17.11.2024 • ECONOMIE

One United Properties, o iluzie financiară? Brokerul Cristian Sima demască riscurile uriașe ale gigantului imobiliar

Deși veniturile din închirieri și preînchirieri au crescut cu 63%, acest lucru nu a fost suficient pentru a compensa scăderea din vânzări și impactul întârzierilor în realizarea proiectelor rezidențiale. De asemenea, cifra de afaceri din serviciile de chirii a fost influențată de fluctuațiile pieței și de renegocierea unor contracte de închiriere.

PUTEREA a scris că parte din profitul One United Properties este artifical (https://www.puterea.ro/one-united-properties-isi-umfla-artificial-profitul-vanzand-apartamentele-catre-firmele-pe-care-le-detine-implicat-este-si-un-bogatas-elvetian/). Un exemplu în acest sens îl reprezintă următoarea operațiune: Compania a vândut 37 de apartamente unui fond de investiții elvețian, CCT&One, pentru 37 milioane de euro, iar ulterior le-a răscumpărat și le-a vândut cu profit. CCT&One este controlat aproape integral de One United Properties, ceea ce face ca aceste tranzacții să nu fie o creștere reală a profitului, ci o mișcare financiară internă, între două entități interconectate.

Scăderea semnificativă a prețului acțiunilor

În paralel cu declinul financiar, acțiunile One United Properties s-au depreciat semnificativ în 2024. De la 0,7490 lei pe acțiune la finele anului trecut, acestea au ajuns la 0,4790 lei, ceea ce reprezintă o scădere de 36,22%. Această evoluție este îngrijorătoare pentru investitori, în special având în vedere volatilitatea pieței imobiliare și riscurile asociate cu un portofoliu de proiecte aflate în diferite stadii de dezvoltare. Scăderea prețului acțiunilor reflectă o tendință negativă pe piață, în contextul în care investitorii sunt din ce în ce mai reticenți față de viitorul pe termen scurt al dezvoltatorilor imobiliari.

Cauzele deprecierii acțiunilor One United Properties în 2024

Acțiunile One United Properties au înregistrat o scădere semnificativă în 2024, depreciindu-se cu aproximativ 40% pe parcursul anului. Această scădere poate fi atribuită unui amestec de factori economici și strategici care au influențat negativ percepția investitorilor asupra companiei.

a) Performanțe financiare în scădere

În primul rând, rezultatele financiare sub așteptări au avut un impact semnificativ asupra prețului acțiunilor, ceea ce a generat îngrijorări cu privire la capacitatea companiei de a-și menține ritmul de dezvoltare și profitabilitatea pe termen lung.

b) Decizii strategice controversate

Compania a implementat o serie de măsuri strategice care nu au fost bine primite de piață. Propunerea de consolidare a valorii nominale a acțiunilor într-un raport de 50:1 și un program de răscumpărare a acțiunilor de până la 20 de milioane de lei au stârnit îngrijorări în rândul investitorilor. Deși aceste măsuri au fost concepute pentru a stabiliza prețul acțiunilor, mulți investitori le-au perceput ca pe un semn de vulnerabilitate, ridicând întrebări legate de impactul asupra acționarilor minoritari și de transparența managementului.

c) Majorarea de capital și diluarea acționarilor

O altă decizie care a contribuit la scăderea încrederii investitorilor a fost propunerea de majorare de capital prin emiterea a 1,75 miliarde de acțiuni noi la un preț de 0,2 lei pe acțiune, mult sub prețul actual de piață. Această inițiativă a fost văzută ca o diluare semnificativă a participațiilor acționarilor existenți, ceea ce a condus la temeri că valoarea de piață a acțiunilor va scădea pe măsură ce oferta de acțiuni va crește.

d) Factori tehnici și de piață

Din punct de vedere tehnic, plasamentele accelerate de vânzare de acțiuni de către acționarii principali și majorarea de capital desfășurată la un preț scăzut au contribuit la creșterea ofertei de acțiuni pe piață, ceea ce a avut un impact direct asupra prețului acestora. Creșterea ofertei de acțiuni, fără o cerere corespunzătoare, a dus la scăderea valorii acestora.

e) Incertitudinea în domeniul construcțiilor

Un alt factor important a fost evoluția sectorului imobiliar, care a fost afectat de perspective economice mai puțin favorabile. Scăderea afacerilor în sectorul construcțiilor rezidențiale și incertitudinile legate de majorările de taxe și impozite planificate de guvern pentru anul viitor, pentru reducerea deficitelor bugetare, au amplificat temerile investitorilor. Aceste incertitudini au contribuit la o scădere a încrederii în viitorul dezvoltărilor imobiliare.

f) Contextul economic general și riscurile fiscale

Volatilitatea pieței financiare și incertitudinile economice generale au avut și ele un rol în deprecierea acțiunilor. Nivelul ridicat al dobânzilor și riscurile legate de măsurile fiscale ale statului au generat o atmosferă de incertitudine, care a contribuit la o retragere a investitorilor din sectorul imobiliar. În plus, dezvoltatorii imobiliari au fost afectați de riscurile de scădere a cererii în condițiile economice actuale.

g) Influența scandalurilor din industrie

Un alt factor care a avut un impact negativ asupra pieței imobiliare și asupra sentimentului investitorilor a fost scandalul din jurul altor dezvoltatori imobiliari, cum ar fi Nordis, care a amplificat temerile legate de riscurile în acest sector. În acest context, temerile generale legate de stabilitatea pieței imobiliare și de dezvoltările riscante din industrie au contribuit la scăderea încrederii în acțiunile One United Properties.

Controversa 10%

În comunicarea One United Properties apare o cifră controversată – 10%, referitor la scăderea cifrei de afaceri în primele nouă luni ale lui 2024, în comparație cu perioada similară a lui 2023. Am văzut însă că anul trecut, cifra de afaceri a fost de 1,5 miliarde de lei, ceea ce înseamnă că avem de a face cu o diminuare cu 33% a business-ului One United. Mai jos încercăm să explicăm posibile motive pentru care conducerea companiei a anunțat scăderea de doar 10%:

1. Ajustarea prognozelor de încasări: Compania ar putea să fi ajustat prognoza de venituri pentru întregul an 2024, având în vedere întârzierile în dezvoltare și alți factori neprevăzuți, iar scăderea de 10% ar putea reflecta această revizuire a prognozelor, nu o comparație strictă între primele nouă luni ale celor doi ani.
2. Metodologia de raportare a veniturilor: Compania a subliniat în comunicat că utilizează un model de recunoaștere a veniturilor pe baza avansurilor dezvoltărilor, iar acest lucru ar putea însemna că veniturile din vânzări sunt recunoscute treptat, în funcție de progresul construcțiilor. Dacă veniturile din 2024 sunt recunoscute mai lent din cauza întârzierilor, aceasta ar putea face ca scăderea să fie mai puțin semnificativă pe termen lung, în comparație cu vânzările deja înregistrate în 2023.

Provocările și prognozele pe termen lung

În ciuda scăderii veniturilor din 2024, șefii One United Properties susțin că sunt optimiști în privința dezvoltărilor sale pe termen lung. Compania a anunțat că estimează o creștere a marjei nete din vânzările rezidențiale în următorii ani, pe măsură ce proiectele de mari dimensiuni avansează și intră în faze mai avansate de construcție. De asemenea, portofoliul diversificat al companiei, cu proiecte rezidențiale, de birouri și comerciale, poate contribui la o stabilizare a veniturilor pe termen lung.

Totodată, One United Properties continuă să investească în noi dezvoltări, iar valoarea brută de dezvoltare a proiectelor aflate în construcție depășește 1,2 miliarde de euro, ceea ce ar putea genera fluxuri de numerar semnificative în următorii ani.