One United Properties, o iluzie financiară? Brokerul Cristian Sima demască riscurile uriașe ale gigantului imobiliar

Cristian Sima, cunoscut broker și analist economic, a oferit o analiză detaliată a situației financiare și operaționale a companiei One United Properties (ONE), dezvoltatorul deținut de finanțiștii Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu. În cadrul unei emisiuni pe canalul său Feed your Greed, Sima a disecat cifrele raportate de companie la sfârșitul trimestrului al treilea din 2024 și a oferit perspective critice asupra strategiei sale financiare.

Evoluția pieței imobiliare din România

Cristian Sima începe analiza prin contextualizarea dinamicii pieței imobiliare din România. Segmentul rezidențial este împărțit între locuințele existente, preferate în special de tinerii care accesează programe guvernamentale precum „Prima Casă”, și imobilele „pe hârtie”, achiziționate frecvent în stadiu de proiect.

„Tinerii nu mai vor să locuiască în blocuri vechi și comuniste. Se orientează către construcții noi, dar mulți aleg să cumpere promisiuni, un joc riscant care funcționează doar într-o piață în creștere,” spune Sima.

07:21, 10.11.2024 • Dezvăluiri

Bancorex: misterul unui colos căzut. Dezvăluirile unui broker despre dispariția uneia dintre cele mai mari bănci ale României postdecembriste

Această tendință a fost accelerată de politicile dezvoltatorilor, care oferă reduceri semnificative pentru plățile integrale în avans. Cu toate acestea, în cazul unei crize, cumpărătorii riscă să rămână fără apartamentele promise, mai ales dacă dezvoltatorii intră în insolvență.

Performanța financiară a One United Properties

În raportările financiare pentru primele nouă luni ale anului 2024, One United Properties a declarat venituri totale de 1 miliard de lei. Cristian Sima subliniază că o analiză mai profundă a cifrelor dezvăluie probleme majore în structura financiară a companiei.

Datorii uriașe și costuri de finanțare

Potrivit datelor oficiale, datoriile pe termen lung ale ONE au ajuns la 1,475 miliarde de lei, înregistrând o creștere de 21% față de anul anterior. Aceasta este o problemă fundamentală, mai ales în condițiile în care ratele dobânzilor sunt în creștere, ceea ce face ca serviciul datoriei să devină din ce în ce mai greu de suportat.

„Dacă eu calculez dobânzile pe un an pentru creditele pe termen lung și pentru cele pe termen scurt, compania este într-o situație dificilă. Practic, doar plata dobânzilor le-ar consuma lichiditățile dacă nu reușesc să vândă apartamente,” explică Sima.

Datoriile totale ale companiei, inclusiv cele pe termen scurt, se ridică la 2,6 miliarde de lei, ceea ce pune presiune pe capacitatea de a menține operațiunile profitabile pe termen mediu și lung.

Lichidități insuficiente

Compania a raportat lichidități de 617 milioane de lei, o sumă care poate părea suficientă la prima vedere. Sima atrage atenția asupra faptului că o mare parte din această sumă provine dintr-o majorare de capital realizată recent. Acest lucru ridică întrebări despre capacitatea ONE de a genera cash-flow din activitățile sale de bază.

„Lichiditățile provin din majorarea de capital, dar ce se întâmplă dacă acești bani sunt folosiți doar pentru a acoperi dobânzile și datoriile? ONE devine dependentă de injecții constante de capital,” avertizează Sima.

Politica de buy-back și emisiunea de acțiuni

Un alt subiect criticat de broker este strategia companiei legată de programul de răscumpărare a acțiunilor (buy-back), urmat de o emisiune masivă de acțiuni noi. În noiembrie 2023, ONE a anunțat un program de buy-back pentru a-și consolida imaginea pe piață și a oferi un semnal de încredere investitorilor. Cu toate acestea, în septembrie 2024, compania a emis 1,75 milioane de acțiuni noi la un preț de 0,20 RON/acțiune, mult mai mic decât prețul acțiunilor răscumpărate, care era de peste 1 RON.

„Este o mișcare confuză. De ce să cumperi acțiuni la un preț ridicat, doar pentru a emite ulterior acțiuni la un preț de cinci ori mai mic? Acest lucru afectează încrederea investitorilor mici,” argumentează Sima.

Mai mult, din cele 60 de milioane de euro strânse în urma majorării de capital, mare parte provine de la acționarii majoritari, ceea ce indică un nivel scăzut de interes din partea investitorilor minoritari.

Stocuri nevândute și stagnarea pieței de lux

Cristian Sima atrage atenția asupra stocurilor nevândute ale companiei, care au ajuns la 900 de milioane de lei. Aceste stocuri reprezintă apartamente de lux aflate în portofoliul ONE, dar care nu au găsit cumpărători într-o piață tot mai reticentă.

„Un exemplu concret este un investitor român care are 9 milioane de euro investite în apartamente la One Verdi. El încearcă să își lichideze portofoliul, dar nu găsește cumpărători nici măcar la prețuri reduse,” precizează Sima.

Această situație reflectă o încetinire semnificativă a cererii pentru proprietăți de lux, un segment care este deosebit de sensibil la fluctuațiile economice și la scăderea încrederii consumatorilor.

Perspectivele pieței imobiliare și riscurile majore

Cristian Sima subliniază că o scădere chiar și modestă a prețurilor pe segmentul imobiliar de lux poate avea consecințe devastatoare pentru companie. Într-un scenariu în care prețurile scad cu 10%, ONE s-ar putea confrunta cu dificultăți majore în a-și menține lichiditățile și a-și deservi datoriile.

„Dacă prețurile locuințelor scumpe scad cu 10%, iar băncile încep să preseze, One United Properties poate intra într-o spirală periculoasă,” avertizează brokerul.

În plus, Sima atrage atenția asupra riscurilor macroeconomice, precum creșterea costurilor de finanțare și stagnarea cererii, care afectează negativ întregul sector imobiliar.

”Riscurile structurale sunt reale și nu pot fi ignorate”

Analiza detaliată realizată de Cristian Sima scoate în evidență vulnerabilitățile financiare și operaționale ale One United Properties. Deși compania se laudă cu rezultate financiare spectaculoase, adevărata provocare constă în capacitatea sa de a gestiona datoriile, de a vinde stocurile nevândute și de a menține încrederea investitorilor.

„One United Properties este o poveste frumoasă pe hârtie, dar riscurile structurale sunt reale și nu pot fi ignorate” concluzionează Cristian Sima.