Analiză: Sudul Litoralului promite investiții de 250 milioane euro

Sudul Litoralului a devenit un adevărat ,,El Dorado’’ pentru investitorii din sectorul turistic și imobiliar. Cei peste 250 de dezvoltatori imobiliari din Constanța anunță investiții de peste 250 de milioane de euro în următorii ani, în proiecte imobiliare mixte – hoteluri, apartamente, restaurante și alte facilități turistice în Neptun, Jupiter, Venus, Saturn și Olimp.

După ce, ani la rând, Mamaia și Năvodari s-au aflat în focusul investitorilor, dovadă cele peste 50.000 de apartamente și camere de hotel construite în ultimii ani, în ultima perioadă dezvoltatorii imobiliari mizează tot mai mult pe stațiunile din sudul Litoralului.

Potrivit unei analize realizată de firma de consultanță Frames la comanda companiei Sopra Resort, dacă în zona de nord s-a mizat în principal pe construcția de blocuri, în Neptun, Jupiter, Saturn, Olimp și Venus dezvoltatorii au lansat proiecte mixte, cu apartamente, garsoniere, camere de hotel și facilități turistice precum restaurante, baruri, piscine, zone de entertainment și shopping.

„Nordul Litoralului a devenit, din păcate, o zonă sufocată de clădiri, iar infrastructura utilitară, fie că vorbim de gaze, curent, străzi, transport în comun rutier/feroviar a ajuns să lase de dorit. Aglomerația, problemele logistice, lipsa locurilor de parcare și numărul redus de facilități turistice (de la magazine la restaurante, baruri, modalități de distracție etc.) au făcut ca investitorii în domeniu să se focuseze pe zone cu un potențial superior, iar stațiunile din sud oferă această infrastructură’’, afirmă Răzvan Popa, Head of Sales la Sopra Resort, companie cu patru proiecte imobiliare în Saturn, Jupiter, Olimp și Neptun.

Afacerile din sectorul dezvoltării imobiliare din zona Litoralului au crescut spectaculos în ultimii ani. Potrivit datelor de la Ministerul Finanțelor,  cifra de afaceri netă a celor 255 de companii cu cod CAEN 4110 (dezvoltare imobiliară) din județul Constanța a crescut de la 2,87 milioane lei în 2010 la 583,8 milioane de lei în 2020, ultimul an pentru care există datele finale.

Estimările Frames indică o cifră de afaceri de 610 milioane de lei în 2021 și de peste 650 milioane de lei în 2022.

Studiul privind potențialul investițiilor de pe Litoral arată, totodată, că firmele din acest sector au raportat, în 2020, un profit net de 254,3 milioane de lei, față de 194.146 lei în urmă cu 10 ani.

Dezvoltatorii raportau venituri de 837,2 milioane de lei și cheltuieli de 571,8 milioane de lei.

Ce se construiește și care sunt prețurile

Investitorii imobiliari afirmă că stațiunile din sudul Litoralului oferă un mix de condiții economice care asigură un randament investițional superior pe termen mediu și lung.

„Stațiunile din sud sunt mult mai aerisite din punct de vedere urbanistic, grație planurilor de dezvoltare locală care limitează dezvoltarea imobiliară și impun asigurarea unor elemente de infrastructură urbană esențiale, precum drumuri de acces, utilități și spațiu verde. În plus, extinderea plajelor și lucrările de infrastructură realizate cu fonduri UE creează un fundament economic, mai ales turistic, semnificativ, cu un potențial de creștere a valorii investițiilor imobiliare’’, afirmă experții.

Șoseaua Constanța-Mangalia, planurile privind realizarea autostrăzii litorale, calea ferată recent reabilitată pe relația București-Constanța și accesul facil în stațiuni cu trenul, alături de planurile privind dezvoltarea aeroportului din Tuzla crează premizele unei creșteri semnificative economice.

„Dezvoltarea imobiliară semnificativă, evidențiată de cele peste 100 de proiecte investiționale și a planurilor investiționale cifrate la aprox. 250 de milioane de euro pentru următorii ani, poziționează această zonă drept una dintre cele mai dinamice platforme de business din România’’, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.

Potrivit studiului, afacerile din acest sector vor crește semnificativ economia zonei, pentru că business-urile din construcții atrag printre cele mai multe afaceri pe orizontală, de la furnizorii de materiale de construcții, la utilități, resursă umană, comerț și servicii.

„Aceste tipuri de proiecte sunt menite să determine o ieșire din zona sezonieră a Litoralului românesc, să îl transforme într-o dezvoltare urbanistică și mai ales turistică all season, cu efecte directe în creșterea economică la nivel local’’, a mai spus Negrescu.

Potrivit analizei, acest potențial este reliefat și de faptul că, dincolo de lanțurile de proiecte imobiliare, există peste70 de proiecte de dezvoltare a unor rețele de magazine, restaurante și spații de entertainment menite să ofere, din punct de vedere logistic, întreaga paletă de servicii turistice.

În ceea ce privește prețurile, mare parte dintre proiectele în dezvoltare propun prețuri între 75.000-85.000 euro pentru un studio (45-55 mp), între 75.000-170.000 euro pentru apartamente cu 2 camere (55-90 mp) și de la 280.000-1.120.000 pentru penthouse-uri cu suprafețe între 135 și 450 mp.

Investiția în imobiliare, inflația și războiul

2021 a fost, la nivel național, cel mai bun an pentru investițiile imobiliare, iar 2022 se anunță a fi un an cel puțin la fel de bun, în ciuda inflației și a provocărilor generate de războiul din Ucraina.

Nici pandemia și nici scumpirile generalizate nu au oprit achiziția de locuințe sau terenuri. Anul trecut, românii au cumpărat 698.756 de imobile, cu peste 95 de mii mai multe decât în 2020.

Potrivit datelor Frames, numărul tranzacțiilor imobiliare este cu aproape 14% mai mare comparativ cu 2020, în ciuda scăderii din ultimele trei luni din an. Numărul tranzacțiilor imobiliare a expodat în aprilie cu o creștere de 106%, până la 55.000 de contracte într-o singură lună.

În decembrie a fost încheiat, la nivel national, cel mai mare volum lunar de tranzacții din 2021, adică aproximativ 75 de mii de case, apartamente sau terenuri vândute.

Dintre ele, aproape 14.500 au fost vândute în București. Capitala este urmată la mare distanță de Ilfov, unde au fost vândute 4.900 și de Constanța, cu 3.950.

Reducere TVA la 5% a impulsionat piața

Reducerea TVA la  5%, în cazul apartamentelor care costă cel mult 140.000 de euro, a adus un push semnificativ în zona imobiliară, inclusiv pe zona apartamentelor de vacanță sau cu scop investițional.

Sopra Saturn, de exemplu, a anunțat vânzări ce depășesc 4 milioane de euro în primele 3 luni ale anului.

„Investițiile în zona litoralului au crescut, pe fondul pandemiei, dorința oamenilor de a avea un apartament la mare fiind una semnificativă. În plus, avem tot mai multe fonduri de investiții care cumpără apartamente, garsoniere, camere de hotel, cu scop investițional. Unii exploatează prețurile relativ mici în comparație cu cele ale imobiliarelor din orașele mari (București, Cluj, Iași, Timișoara, Brașov etc.) mizând pe dezvoltarea unor business-uri de închiriere și pe potențialul de creștere a valorii proprietății”, afirmă Răzvan Popa, Head of Sales la Sopra Resort, companie cu planuri de dezvoltare de peste 120.000 mp în zona de sud.

Potrivit studiului Frames & Sopra, efectele războiului din Ucraina nu s-au regăsit în dinamica vânzărilor.

„După un prim șoc, în ultima parte a lunii februarie, când toată lumea a stat în expectativă să vadă ce se întâmplă cu războiul din Ucraina, ulterior interesul investitorilor a revenit pe creștere, stimulat și de ridicarea tuturor restricțiilor din pandemie. A fost un push semnificativ pentru piață”, afirmă experții de la Sopra.

Potrivit studiului, chiar și în condițiile inflației, dinamica prețurilor nu a cunoscut o fluctuație semnificativă, pentru că mare parte dintre dezvoltatori aveau deja contractate materialele necesare.

„Cine și-a pregătit din timp investiția, a evitat riscul, cel puțin până acum. Asta nu înseamnă, însă, că provocările sunt excluse, dimpotrivă. Ne așteptăm ca prețurile să crească, pe fondul scumpirii utilităților, materialelor de construcții, însă pentru moment suntem în linie cu estimările noastre”, a declarat Popa.

Provocările generate de creșterea costurilor cu construcția crează probleme majorității dezvoltatorilor, în condițiile în care mulți dintre ei se aflau deja într-o situația financiară dificilă.

Potrivit datelor studiului, dintre cele 255 de firme de profil din Constanța, 137 raportau încă din 2020 un risc foarte mare de insolvență și numai 16 aveau un risc foarte scăzut. Dovadă că datoriile totale ale mediului de business se situau la 1,34 miliarde lei, iar valoarea stocurilor la 558 milioane lei, față de 2,6 milioane în 2010.

„În condițiile în care mare parte dintre dezvoltatorii constănțeni (212) sunt firme mici, cu cifre de afaceri de pînă în 100.000 lei, riscurile generate de inflație, de dinamica vânzărilor sunt multiple. Așa că cei care vor să investească într-un apartament la mare ar trebui să verifice soliditatea financiară a dezvoltatorului”, arată Adrian Negrescu.

Sopra Resort dezvoltă, în prezent, patru proiecte în sudul Litoralului, un imobil în Saturn cu 374 apartamente și studiouri și o investiție de 22 milioane de euro, un proiect butique în Jupiter de 3,6 milioane de euro cu 70 de apartamente, un proiect de  14 milioane de euro în Neptun cu 260 de studiouri și apartamente și un alt proiect de 45 de milioane de euro în Olimp, aflat în faza de concept.

Investitorii au mai dezvoltat proiectele Opal Smart Residence și City Lake Residence în zona Constanța-Mamaia, iar din 2021 s-au focusat pe dezvoltările imobiliare în sudul Litoralului.

Analiza Frames privind dinamica business-ului din sectorul construcțiilor de pe Litoral a luat în calcul datele financiare comunicate la Ministerul Finanțelor și Registrul Comerțului de cele 255 de companii având cod caen 4110 (dezvoltare și promovare imobiliară). Dintre acestea, 249 se aflau în funcțiune la nivelul anului 2020 și numai 2 aveau datorii la stat.

Din totalul firmelor analizate, 182 aveau sediul în Constanța, 32 în Năvodari, 8 în Ovidiu, 6 în Mangalia, iar restul în alte localități din județ.  Estimările privind dinamica business-ului din zona de sud a Litoralului aparțin experților Frames și Sopra Resort.