Barometrul KPMG: Clasa de active industriale și logistice este cea mai atractivă post-Covid

Clasa de active industriale/logistice este în prezent cea mai atractivă pentru majoritatea băncilor din Europa Centrală şi de Est (CEE), în contextul pandemiei de Covid-19, această preferinţă fiind în contrast cu cea mai mare parte a finanţării bancare din Europa pre-Covid.

Finanțarea pre-Covid s-a concentrat, de regulă, pe segmentul clădirilor de birouri, relevă ultima ediţie a Barometrului KPMG privind Creditarea Imobiliară, un studiu anual care încearcă să cuantifice punctul de vedere al băncilor în ceea ce priveşte creditarea pe pieţele imobiliare din Europa.

Hotelurile au fost cea mai puţin preferată clasă de active indicată de respondenţii chestionarului – în mod tradiţional cea mai puţin preferată -, un rezultat anticipat având în vedere restricţiile impuse şi măsurile de închidere a graniţelor care au avut un impact sever în turismul european.

În 2020, studiul KPMG a fost realizat într-o perioadă fără precedent pentru economia mondială; cu siguranţă, criza Covid-19 ar putea influenţa perspectiva instituţiilor de credit în ceea ce priveşte portofoliile lor de credite imobiliare şi să le afecteze disponibilitatea de a finanţa proiecte imobiliare în viitor, după cum arată Barometrul privind Creditarea imobiliară.

Creștere față de 2019

O constatare a sondajului a fost unanimă: participanţii la studiu au apreciat că situaţia macroeconomică din pieţele lor ar afecta atât ceea ce se întâmplă în pieţele imobiliare în ceea ce priveşte proiectele iniţiate, cât şi modul în care piaţa de creditare îşi va stabili acţiunile şi tipurile de proiecte imobiliare, care ar putea sau nu să primească finanţare.

În ciuda efectelor Covid-19, dezvoltarea imobiliară în CEE a înregistrat o creştere continuă, din momentul în care regiunea a trecut cu succes peste efectele recesiunii globale din 2008. Totalul investiţiilor din cele şase ţări importante ale CEE – Republica Cehă, Polonia, Ungaria, România, Slovacia şi Bulgaria – şi-a continuat tendinţa de creştere pe termen lung în primele 6 luni ale anului 2020 (care poate fi atribuită unor proiecte specifice iniţiate în 2019), ajungând la 6,6 miliarde euro, o creştere de 12% faţă de H1 2019. Cehia şi Polonia au înregistrat aproape jumătate din volumul total al tranzacţiilor, în timp ce creşterea în Bulgaria a depăşit 100%.

Coordonatorul departamentului Imobiliare al KPMG în CEE, Andrea Sartori, care a iniţiat Barometrul, explică faptul că activitatea de tranzacţionare trimestrială în Europa a scăzut în trimestrul al doilea 2020 la un nivel care nu a mai fost observat din 2014 din cauza efectelor pandemiei de Covid-19. Acesta adaugă că Germania şi Regatul Unit au continuat împreună să atragă aproape jumătate din volumul total al tranzacţiilor europene în primele 6 luni ale anului.

În ciuda acestui fapt, există semne pozitive în studiul KPMG pentru cei care speră să investească pe pieţele imobiliare în continuare. Sartori precizează că reprezentanţii băncilor care au participat la studiu spun că încă sunt deschişi să ofere finanţare imobiliară pentru proiectele generatoare de venituri, dar nu sunt atât de dornici să acorde împrumuturi pentru noi proiecte de dezvoltare. Excepţiile de la acest ultim aspect, declară el, sunt Republica Cehă şi România, ale căror bănci au semnalat o deschidere moderată către noi proiecte imobiliare.

Între timp, Andrea Sartori observă că investitorii nu închid porţile pentru dezvoltarea proiectelor, în ciuda dificultăţilor cauzate de Covid-19, potrivit informaţiilor obţinute de la părţile interesate de pe piaţa europeană.

„Dezvoltatorii nu au oprit complet portofoliul de proiecte. Băncile sunt mult mai selective în ceea ce priveşte tipurile de proiecte pentru care sunt dispuse să ofere împrumuturi”, subliniază el.

În timp ce, în comparaţie cu anii anteriori, clasa de active industriale/logistice a devenit cea mai populară, în medie, în economiile CEE, „clădirile de birouri” au rămas clasa de active preferată, urmată de clasa „locuinţe” pe pieţele mai dezvoltate incluse în studiul KPMG.

Piața românească a încetinit

Barometrul privind Creditarea imobiliară include, de asemenea, informaţii detaliate ale respondenţilor privind aşteptările acestora referitoare la indicatorii care privesc raportul credit – cost de construcţie (loan-to-cost) şi rata de acoperire cu colateral a creditului (loan-to-value), la aşteptările lor privind gradul de pre-închiriere rata de acoperirea a serviciului datoriei, precum şi în privinţa marjelor de dobândă.

Pe piaţa românească, în ceea ce priveşte evoluţiile recente în domeniul imobiliar şi al împrumuturilor imobiliare în 2020, Ori Efraim, coordonatorul Departamentului Imobiliare din KPMG în România, explică: „Piaţa imobiliară românească a încetinit în contextul pandemiei de Covid-19, întrucât investitorii au arătat prudenţă în deciziile lor de a cheltui. Efectele au fost resimţite în toate sectoarele, în special în domeniul turismului, ceea ce a condus la o creştere semnificativă a disponibilităţii şi flexibilităţii ofertelor. Cu toate acestea, pe măsură ce situaţia pandemică se va stabiliza, investitorii îşi vor recâştiga încrederea, tranzacţiile vor începe să crească, iar piaţa să prezinte semne de redresare”.

La rândul său, Ionuţ Măstăcăneanu, director Taxe, Servicii Financiare, KPMG în România, consideră că, în ciuda tendinţei globale şi influenţată de pandemia de Covid-19, băncile sunt într-o anumită măsură deschise finanţării, atât a proiectelor noi de dezvoltare imobiliară, cât şi a proprietăţilor generatoare de venituri.

„În acelaşi timp, fondurile de capital privat şi băncile comerciale non-locale par să îşi menţină atenţia şi interesul în finanţarea de noi proiecte imobiliare în România, în comparaţie cu perioadele anterioare”, a adăugat Măstăcăneanu.

Două fețe ale monedei

Barometrul a evidenţiat percepţii neuniforme cu privire la amenajarea spaţiilor din birouri, având în vedere că multe companii de pe continent au introdus politici care vizează munca de acasă pentru tot personalul lor în timpul pandemiei. De fapt, 39% dintre respondenţi au indicat că ei cred că regulile de distanţare socială şi politicile de muncă la distanţă „nu vor schimba (sau ar putea chiar să crească) cererea pentru spaţiul de birouri”, în timp ce 31% prevăd o scădere a cererii de spaţiu pentru birouri, iar 30% erau nesiguri.

„Totuşi, viitorul sectorului de birouri reprezintă un semn de întrebare important. Unele birouri sunt într-adevăr goale, iar funcţiile şi facilităţile suport sunt limitate, în timp ce altele funcţionează normal: cei care îşi doresc ca angajaţii sa fie prezenţi la birourile lor. Între timp, unele companii ar putea negocia chirii mai mici sau reducerea suprafeţei pe care o va ocupa în continuare. Dar, în general, este prea devreme să spunem care este traiectoria atunci când vine vorba despre modul în care segmentul de birouri va arăta în viitor”, spune Andrea Sartori (KPMG).

În ceea ce priveşte vânzarea, Sartori afirmă că există două feţe ale monedei.

„Centrele comerciale de tip mall au fost lovite puternic de pandemia de Covid-19, însă centrele comerciale desfăşurate în aer liber (aşa numitele ‘strip malls’), ale căror magazine nu fac parte dintr-un complex mai mare şi care nu sunt în mod normal în centrul oraşului, înregistrează un trafic sporit, deoarece oamenii se pot plimba pe afară şi îşi pot pune măştile doar atunci când intră într-un magazin. Cu toate acestea, deşi sunt încrezător că pandemia de Covid-19 a avut un impact favorabil permanent, chiar şi asupra celor mai sceptici consumatori în ceea ce priveşte comportamentul de cumpărare online, cred, de asemenea, că atunci când se va rezolva urgenţa epidemiologică, centrele comerciale de tip mall vor reveni la funcţia socială pe care au jucat-o în mod tradiţional timp de mulţi ani”, afirmă Sartori.

Specialiştii cred că va exista o perioadă de incertitudine pentru dezvoltatori şi perspectivele lor financiare.

„Cu mulţi ani de creştere solidă văzută în valoarea agregată a contractelor de proprietate încheiate în Europa, activitatea în acest sector părea să fi ‘accelerat semnificativ’. Dar, anticipând criza economică ce ar putea urma crizei sanitare Covid-19, este posibil să ne confruntăm cu cea mai gravă recesiune din ultimele decenii, iar acest lucru va avea, fără îndoială, efecte asupra pieţelor imobiliare europene şi va stabili cuantumul finanţării pe care o vor primi de la creditori de acum înainte. După cum am auzit în mod repetat, suntem probabil în pragul unor turbulenţe socio-economice semnificative cauzate de efectele secundare ale crizei de sănătate. În ceea ce priveşte împrumuturile, aceasta este o pastilă greu de înghiţit, deoarece sunt indisolubil legate de condiţiile macroeconomice”, a precizat Andrea Sartori.

Studiul cuprinde 11 țări europene

În studiul din acest an, KPMG a inclus peste 60 de instituţii de credit din 11 ţări europene care au răspuns cu privire la nivelul împrumuturilor depreciate, importanţa proprietăţilor imobiliare ca parte a strategiei unei bănci şi preferinţele acestora în materie de împrumuturi. Pe lângă furnizarea de informaţii detaliate privind comportamentul în materie de creditare şi pieţele imobiliare europene în ansamblu, ediţia din 2020 a Barometrului KPMG privind Creditarea Imobiliară include, de asemenea, imagini individuale ale pieţei imobiliare şi perspective pentru fiecare dintre ţările incluse.

KPMG a intervievat participanţii la cea de-a 11-a ediţie a Barometrului prin mijloace directe şi online în luna mai/iunie a acestui an. Pentru majoritatea băncilor au fost vizate entităţile locale, iar respondenţii au fost liderii departamentelor de finanţare imobiliară/proiectelor imobiliare sau de gestionare a riscurilor în cadrul instituţiilor de creditare. În timp ce majoritatea pieţelor examinate sunt reprezentate de ţări din cadrul CEE, studiul se referă şi la Finlanda, Olanda şi Cipru, care au fost prezentate separat în studiu datorită caracteristicilor lor diferite.

KPMG este reţeaua globală de firme de servicii profesionale care furnizează servicii de audit, consultanţă fiscală şi în domeniul afacerilor. În România şi Republica Moldova, KPMG îşi desfăşoară activitatea în cadrul celor şase birouri din Bucureşti, Cluj-Napoca, Constanţa, Iaşi, Timişoara şi Chişinău.