Ce riscă proprietarii și chiriașii care nu ȋnregistrează contractele de ȋnchiriere?

Proprietarii și chiriașii care nu ȋnregistrează contractele de ȋnchiriere riscă să fie pedepsiți cu închisoare între doi și opt ani sau amendă penală, în cel mai fericit caz. Riscurile la care se expun, însă, cele două părți sunt numeroase și deloc de neglijat.

Înregistrarea unui contract de ȋnchiriere a unui imobil la ANAF este o obligație legală pentru proprietarii din România și vine la pachet cu o serie de beneficii, atât pentru ei, cât și pentru chiriași. De cealaltă parte, nerespectarea legii implică sancțiuni și poate lăsa loc de abuzuri, de ambele părți.

În Romînia, doar 33,7% dintre chiriași știu că au contractul de ȋnchiriere ȋnregistrat la Administrația Financiară, ȋn timp ce 34,9% spun că au un contract nedeclarat ori o proprietate ȋnchiriată mascat, sub forma unui comodat sau doar o ȋnțelegere verbală, potrivit unui studiu realizat de agenția imobiliară Kastel Group.

,,Piața imobiliară se poate dezvolta doar dacă se bazează pe corectitudine și respectarea legii. Le spunem asta din start tuturor clienților și colaboratorilor noștri. Lucrăm cu juriști și experți financiari care ne ajută să ȋi informăm ce obligații legale au și care sunt consecințele ȋncălcării lor. Din păcate, ultimul studiu Kastel ne-a demonstrat că piața continuă să rămână ȋntr-o zonă gri și că mai este multă educație de făcut la acest capitol”, spune Christian Tudorache, CEO și cofondator Kastel Group.

Riscurile la care sunt expuși chiriașul și proprietarul fără contract de închiriere

Neîncheierea unui contract în formă scrisă este de cele mai multe ori intenționată, proprietarul urmărind evitarea plății impozitelor pe veniturile obținute din chirie. Totuși, riscurile la care se expune ar trebui să fie luate în calcul.

Astfel, în lipsa unui contract scris, proprietarul nu va putea demonstra obligațiile pe care chiriașul și le-a asumat și, pe cale de consecință, nu va putea dovedi eventualele pretenții față de acesta.

Probleme pe care le poate avea proprietarul:

• refuzul de plată a chiriei
• plata unei chirii mai mici decât cea convenită
• imposibilitatea controlării modului de folosire a imobilului
• imposibilitatea controlării duratei contractului
• imposibilitatea perceperii de penalități de întârziere la plata chiriei.

„În lipsa unui contract de închiriere, cel mai probabil nu va exista nici procesul verbal de predare-primire a imobilului, astfel încât, la restituire, chiriașul va putea contesta orice pretenții ale proprietarului legate de starea imobilului sau de dotările acestuia”, susține avocatul Doru Neamțu.

Ȋn același timp, proprietarul nu va putea executa silit chiriașul pentru recuperarea eventualelor chirii restante sau pentru restituirea imobilului la expirarea duratei stabilite inițial.

De asemenea, proprietarul va răspunde penal pentru săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală în cazul neîncheierii contractului de închiriere în formă scrisă și nedeclarării veniturilor obținute. Nu în ultimul rând, mai trebuie menționat și faptul că organele de cercetare penală pot fi sesizate chiar de către chiriaș.

,,Legea prevede sancțiuni extrem de aspre pentru astfel de fapte, respectiv închisoarea de la doi la opt ani și interzicerea unor drepturi sau amendă penală. Individualizarea pedepsei se realizează în funcție de valoarea prejudiciului, precum și de momentul și condițiile în care acesta este acoperit”, completează Doru Neamțu.

Ce abuzuri riscă chiriașul fără contract de închiriere

De cele mai multe ori, chiriașul nu protestează față de decizia proprietarului de a nu ȋncheia un contract de închiriere de teama că i s-ar putea cere mai mulți bani pe chirie.

Acesta ignoră, însă, abuzurile la care se expune cum ar fi:

• evacuarea forțată ȋnainte de termenul agreat și fără preaviz
•  majorarea unilaterală a chiriei, impunerea unor costuri despre care nu s-a discutat inițial.
• imputarea anumitor deficiențe preexistente ale spațiului
• vizite neanunțate sau chiar însușirea din bunuri.

Consecințe pentru chiriașul și proprietarul care au semnat un contract de comodat

Întocmirea unui contract de comodat care maschează o închiriere reprezintă o soluție des întâlnită ȋn piață. Acesta vizează practic transmiterea folosinței gratuite asupra unui bun.

Atunci când se percepe o sumă de bani pentru respectiva folosință se anulează conceptul de „comodat” și vorbim despre o înțelegere frauduloasă, ce are ca scop evaziunea fiscală.

,,Să vorbim despre situația în care chiriașul se prezintă cu bună știință și în înțelegere cu proprietarul ca fiind un comodatar, iar chiria este plătită, respectiv încasată „la negru” (nedeclarată). O astfel de înțelegere este element constitutiv al infracțiunii de evaziune fiscală, prin ascunderea sursei impozabile sau taxabile. Astfel, răspunderea penală este a tuturor celor implicați, adică, inclusiv a chiriașului. Chiar dacă autorul infracțiunii este proprietarul (pentru că acesta nu-și declară veniturile în vederea fiscalizării), chiriașul va fi considerat complice, adică persoana care, cu intenție, înlesnește sau ajută în orice mod la săvârșirea unei fapte prevăzute de legea penală. Potrivit Codului penal, complicele va fi pedepsit cu aceeași pedeapsă prevăzută de lege pentru autor”, mai spune Doru Neamțu.

 Kastel Group oferă servicii precum consultanță imobiliară, property management, asigurări și rent-a-car. Compania are peste 400 de proprietăți ȋn potofoliu și mai mult de 1.000 de tranzacții finalizate cu succes.

Citește și Falimentul firmelor de brokeraj si lecția de lobby: cum elimini 80% din piața de asigurări, modificând o lege