Creditele imobiliare cu dobânzi fixe, o bombă cu ceas când economia se contractă

Băncile au încercat să contracareze efectul creșterii dobânzilor propunând pentru o perioadă limitată credite cu dobânzi fixe pe 3-5 ani al căror nivel era uneori sub cel IRCC.

Spre exemplu, ING are un astfel de credit imobiliar cu asigurare viață și virare venit și cu dobândă fixă pe 5 ani (5,59%), după această perioadă dobânda urmând să fluctueze după algoritmul IRCC+2,09% (7,95% ar fi nivelul în prezent dacă s-ar aplica acest algoritm). După cum se vede, dobânda băncii pentru următorii 5 ani este mai mică decât valoarea din prezent a IRCC (5,86%).

CEC Bank coboară chiar mai jos de atât cu o dobândă fixă de 5,45% pe 5 ani pentru creditul ipotecar Casa Mea Verde, algoritmul de calcul al dobânzii urmând să fie ulterior IRCC+2,3%.

Iar Intesa Sanpaolo Bank propune un credit imobiliar cu virare venit cu dobândă fixă timp de 3 ani de 5,49%, ulterior dobânda calculându-se după IRCC+2,25%.

14:00, 29.08.2024 • ECONOMIE

Ratele și dobânzile creditelor ipotecare au scăzut la nivelul din 2019. Rata unui credit vechi va scădea cu 22,5% prin refinanţare

13:42, 26.08.2024 • ECONOMIE

Băncile dau mai multe credite populaţiei şi firmelor. Creditele în lei pentru populaţie au cel mai accelerat avans, 10,6% de la an la an

Cea mai mică dobândă fixă pentru creditele imobiliare în lei care este menținută până la scadență am găsit-o la BRD, pentru creditul imobiliar Habitat Verde (6,65%). Deloc surprinzător, DAE (dobânda anuală efectivă) calculată pentru acest credit este de 7,53%, mai mică decât DAE de 7,88% pentru împrumutul de la CEC Bank, dovadă că o dobândă de 6,65% până la scadență poate fi mai avantajoasă decât una de 5,49% menținută doar 5 ani.

În ultima vreme, băncile oferă dobânzi ceva mai mici pentru achiziția de locuințe verzi, fără risc seismic, decât pentru restul locuințelor mai vechi de anul 1980 și sunt preocupate să prindă în oferta o pătură cât mai largă a potențialilor clienți cu dobânzi mai mici în primii ani dar care se vor ajusta la piață până la scadență.

Din acest motiv, cum dobânzile urcaseră în ultimii 2 ani destul de mult și numeroși clienți nu mai satisfăceau raportul rată/venituri impus de bănci, s-a apelat la găselnița dobânzilor fixe o perioada limitată de timp-3,5, chiar 7 ani.

Ce ar putea merge rău?

Ideea de a reduce temporar dobânzile pentru a atrage un număr mai mare de debitori este câștigătoare câtă vreme în perioada în care dobânzile mai mici sunt menținute fixe nivelul dobânzilor în piața monetară se reduce la rândul său iar la revenirea la dobânzi variabile nu va fi mare diferența între dobânzile fixe de la acordarea creditului și dobânzile variabile după 3-5 ani.

Dar dacă economia intră în recesiune sau fiscalitatea crește?

Atunci vor fi afectate veniturile majorității populației iar ratele la bancă vor cântări brusc mult mai greu, chiar dacă dobânzile pe piața monetară încep să scadă.

Recesiunea nu este chiar o vorba în vânt, se pomenește de recesiune în economiile mari din Vest, în România creșterea economică e tot mai costeliva (sub 1% din PIB în perioada iunie 2023-iunie 2024) astfel încât de ce nu am lua-o în calcul?

Ca să nu mai vorbim de faptul că deficitele bugetar și de cont curent atârna tot mai greu în 2024, deci se impune creșterea fiscalității și ajustări pe cursul de schimb după ce trece anul electoral iar asta va afecta puterea de cumpărare a românilor chiar dacă nu bifăm efectiv o recesiune tehnică.

Cum însă băncile au mărit artificial cererea solvabilă prin fixarea unei dobânzi semnificativ mai reduse decât în mod uzual (mai mică decât în cazul creditelor cu dobânzi variabile din start), o eventuală recesiune ar putea genera restante la plata ratelor pentru o parte dintre beneficiarii dobânzilor fixe pe 3-5 ani.