Criza imobiliară din China: de ce proprietarii au încetat să-și plătească creditele ipotecare

„Construcția se oprește, ipoteca se oprește. Dați case, primiți bani!” Acesta a fost unul dintre sloganurile pe care cumpărătorii de apartamente nemulțumiți din China l-au scandat la un protest din iunie. Dar nemulțumirea lor față de casele neterminate, la care au deja rate de plată, nu s-a oprit la lozinci și scandări.

Conform BBC, sute dintre ei au încetat să-și plătească ipotecile – un pas radical pentru China, unde disidența nu este tolerată.

Un cuplu tânăr care s-a mutat la Zhengzhou, în centrul Chinei, a declarat pentru BBC că, după ce a primit avansul anul trecut, dezvoltatorul s-a retras din proiect, iar construcția a fost blocată.

„Mi-am imaginat de nenumărate ori bucuria de a trăi într-o casă nouă, dar acum totul a devenit de plâns”, a spus femeia, sub protecția anonimatului.

O femeie de 20 de ani care și-a cumpărat și ea o casă în Zhengzhou a declarat pentru BBC că este gata, la rândul ei, să nu-și mai achite ipoteca: „După ce proiectul va fi reluat complet, voi continua să plătesc”.

Mulți dintre ei pot plăti, dar aleg să nu o facă, spre deosebire de criza creditelor ipotecare subprime din SUA din 2007, când banii au fost împrumuți debitorilor cu risc ridicat, care apoi au intrat în incidență de plată.

Ei au achiziționat case în aproximativ 320 de proiecte din întreaga țară, conform unei estimări făcute pe Github, unde proprietarii de case au postat despre decizia lor. Nu este clar însă câți au încetat să plătească.

Împrumuturile boicotate ar putea totaliza 145 de miliarde de dolari, estimează S&P Global ratings. Alți analiști spun că ar putea fi chiar mai mare.

Revolta a zguduit autoritățile, concentrând atenția asupra unei piețe aflate deja sub presiunea unei economii în încetinire și a unei grave crize de numerar.

Mai alarmant, a semnalat o lipsă de încredere în unul dintre principalii piloni ai celei de-a doua mari economii a lumii.

„Boicoturile ipotecare, determinate de deteriorarea sentimentului față de proprietate, reprezintă o amenințare foarte serioasă la adresa poziției financiare a sectorului”, au declarat reprezentanții Oxford Economics, într-o notă recentă.

De ce contează criza proprietății din China?

Sectorul imobiliar al Chinei reprezintă o treime din producția sa economică. Aceasta include case, servicii de închiriere și de intermediere plus industriile producătoare de materiale de construcții.

Dar economia Chinei a încetinit – în ultimul trimestru a crescut cu doar 0,4% față de anul precedent. Unii economiști nu se așteaptă la nicio creștere anul acesta.

Acest lucru se datorează în mare parte strategiei Beijing zero-Covid: blocajele repetate și restricțiile continue au afectat veniturile și, la rândul lor, economiile și investițiile.

Ținând cont de dimensiunea economiei Chinei, perturbarea unei piețe cruciale – cum ar fi proprietatea – poate afecta sistemul financiar global.

Experții cred că contagiunea este preocuparea acum – băncile nu vor acorda împrumuturi dacă cred că sectorul va înregistra un recul.

„Totul va depinde de politică”, spune Ding Shuang, șeful departamentului de cercetare economică a Chinei Mari la Standard Chartered. „Spre deosebire de alte părți ale lumii, unde bulele imobiliare se sparg din cauza piețelor libere, aici acest lucru este cauzat de guvern.”

Treizeci de companii imobiliare au ratat deja achitarea unor datorii externe. Evergrande, care a intrat în incidență de plată anul trecut cu privire la datoria de 300 de miliarde de dolari, este cea mai importantă victimă.

S&P a avertizat că, dacă vânzările nu vor crește, mai multe companii ar putea urma exemplul.

Cererea de locuințe, de asemenea, nu crește, deoarece China trece printr-o schimbare demografică iar urbanizarea și creșterea populației au încetinit.

„Problema fundamentală este că am atins un punct de cotitură pe piața imobiliară din China”, spune Julian Evans-Pritchard, economist senior în China la Capital Economics.

Cum am ajuns aici?

Imobiliarele reprezintă aproximativ 70% din averea personală din China – iar cumpărătorii de locuințe plătesc adesea în avans pentru proiectele neterminate.

Aceste „pre-vânzări” reprezintă 70%-80% din vânzările de case noi din China, a spus Evans-Pritchard, adăugând că dezvoltatorii au nevoie de acești bani pentru că îi folosesc pentru a finanța mai multe proiecte simultan.

Dar mulți tineri și chinezi din clasa de mijloc nu mai investesc în proprietăți, probabil din cauza unei economii slabe, a pierderilor de locuri de muncă și a reducerilor salariale – și acum a temerii că dezvoltatorii ar putea să nu finalizeze proiecte.

„Asta face parte din problemă – dezvoltatorii se bazau pe bani noi, iar acele noi vânzări nu mai au loc”, a spus Evans-Pritchard.

Împrumuturi în valoare de peste 220 de miliarde de dolari ar putea fi legate de proiecte nefinalizate, potrivit grupului bancar ANZ. Și accesul la credit – o sursă majoră de numerar în anii de creștere – a secat și el.

În 2020, guvernul Chinei a introdus „cele trei linii roșii” – măsuri contabile pentru a limita cât de mult ar putea împrumuturile contractate de dezvoltatori. Acest lucru a întrerupt finanțarea iar lipsa ulterioară de încredere în piață au afectat, de asemenea, dorința băncilor de a acorda împrumuturi companiilor imobiliare.

Ce face guvernul?

Pe de o parte, Beijingul pune totul în sarcina guvernelor locale – acestea oferă depozite reduse, reduceri de taxe și subvenții în numerar cumpărătorilor de case și fonduri de ajutor pentru dezvoltatori. Dar acest lucru are un cost, deoarece bugetele locale vor fi afectate pe măsură ce dezvoltatorii imobiliari cumpără mai puțin teren.

„Cred că acesta este momentul ca guvernul central și autoritățile de reglementare să intervină”, a spus Ding. „La un moment dat va interveni pentru a închide problema unor companii. Sectorul este prea important pentru economie”.

Financial Times a raportat recent că China a emis împrumuturi în valoare de 148 de miliarde de dolari pentru a ajuta dezvoltatorii imobiliari, iar Bloomberg a raportat că deținătorilor de credite ipotecare li se poate acorda o suspendare la plată fără ca aceasta să le afecteze scorul de credit.

Dar într-o notă recentă, Oxford Economics a spus că orice intervenție guvernamentală în imobiliare și infrastructură poate oferi un impuls pe termen scurt, dar că „nu este ideală pentru creșterea pe termen lung a Chinei, deoarece guvernul și sectorul financiar sunt nevoiți să contribuie la susținerea unei industrii imobiliare neproductive (și eșuate).

De asemenea, aceasta nu este doar o criză financiară. Boicotul creditelor ipotecare riscă să devină o problemă socială serioasă, a spus Ding.

Și asta ar putea deveni o problemă pentru președintele Xi Jinping, înaintea unui congres crucial al partidului de la sfârșitul acestui an, unde se așteaptă să obțină un al treilea mandat.

Ce se întâmplă mai departe?

Analiştii spun că salvarea raportată – 148 de miliarde de dolari – ar putea să nu fie suficientă. Capital Economics estimează că companiile au nevoie de 444 de miliarde de dolari doar pentru a finaliza proiectele oprite.

De asemenea, nu este clar dacă băncile – în special cele rurale mai mici – pot absorbi costul grevei ipotecare.

Chiar dacă construcția va reporni, mulți dezvoltatori ar putea să nu supraviețuiască. Vânzările primilor 100 de dezvoltatori de top din China au scăzut cu 39,7% în iulie, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, potrivit China Real Estate Information Corp (CRIC).

Această criză este cel mai clar indiciu de până acum că economia Chinei se află la o răscruce de drumuri.

„Guvernul face tot posibilul să găsească noi surse de creștere, dar acest lucru va fi o provocare, deoarece economia a fost foarte dependentă de proprietăți, investiții în infrastructură și exporturi în ultimele trei decenii”, a spus Evans-Pritchard.

„Era creșterii foarte rapide din China s-a încheiat probabil acum și asta este cel mai evident în sectorul imobiliar în acest moment”.