De ce nu s-a prăbușit piața imobiliară după creșterea dobânzilor? (Analiză)

Creșterile de salarii au compensat majorările de prețuri din economie și urcarea dobânzilor la credite astfel încât numărul împrumuturilor neperformante a rămas mic iar prețul caselor mare.

Să ne amintim cum s-au desfășurat ostilitățile pe piața imobiliară la precedenta criză. De la invitația adresată în anul 2008 de premierul Tăriceanu românilor de a profita de criza subprime din SUA pentru a cumpăra proprietăți ieftinite peste ocean, la executările silite din 2012-2014 și prețuri înjumătățite pentru apartamentele din București.

Ce s-a întâmplat atunci? Am avut o depreciere a leului de la 3,33 lei/euro curs de schimb mediu în 2007, la 4,45 lei/euro curs de schimb mediu în 2012. Pentru francul elvețian situația era chiar mai dramatică, de la curs mediu de 2,03 lei/CHF la 3,58 lei/CHF în același interval. Și, cum majoritatea creditelor imobiliare se acordau atunci în valută, dificultățile la plata ratelor nu au întârziat să apară.

Dificultăți înregistrate și ca urmare a diminuării veniturilor bugetarilor (în 2010 am avut celebra tăiere cu 25% a salariilor) și a ajustării, uneori la fel de dramatice, în mediul privat. Rata creditelor neperformante sărise în 2014 la peste 20% (acum este sub 2,5%).

17:13, 10.09.2024 • ECONOMIE

Bursa în anticamera crizei: 2008 vs 2025

13:43, 10.09.2024 • Imobiliare

Românii au cumpărat anul trecut mii de proprietăţi în Dubai şi Spania. Preţurile sunt de sute de mii de euro, dar încep de la 37.600 euro!

Pe site-ul imobiliare.ro, unde se monitorizează prețurile/mp medii la nivel de țară pentru apartamentele scoase la vânzare (prețurile cerute de proprietari), prețul mediu al apartamentelor din întreaga țară scăzuse de la 900 euro/mp în iulie 2012 la 700 euro/mp în ianuarie 2012 (prețul mediu este acum 1.622 euro/mp).

Dar corecția începuse mult mai devreme de 2012, încă din 2008 (an în care prețurile la apartamentele vechi scăzuseră cu 30% iar la cele noi cu 10%), astfel încât scăderea prețurilor la case a fost semnificativ mai mare între 2008 și 2014, mai ales că băncile presau să vândă cât mai repede imobilele executate silit.

Ce s-a schimbat acum?

Indicele de referință pentru calculul dobânzii la creditele ipotecare noi (IRCC) a atins minimul în 2021-valoarea calculată pentru T2 2021 a fost de 1,08%. De atunci indicele a avut o evoluție ascendentă astfel încât valoarea calculată pentru T4 2022 a fost de 5,98% (de atunci indicele a scăzut ușor, dar nu foarte mult, valoarea din prezent fiind de 5,86%).

Cum la creditele ipotecare există o marjă fixă a băncii de 2-3% uzual, care se aplică peste IRCC, o creștere a IRRC de la 1% la aproape 6% a presupus o creștere a ratelor de la simplu la mai mult decât dublu.

Cu toate astea, rata creditelor neperformante rămâne scăzută iar prețurile imobilelor nu au simțit prea mult acest fapt. Indicele imobiliare.ro de care vorbeam mai sus a avut o contracție ușoară de la 1.4032 euro/mp în iulie 2022 la 1.406 euro/mp în decembrie 2002 și apoi și-a continuat creșterea (1.622 în august 2024).

De ce, în ciuda faptului că dobânzile s-au dublat pentru marea majoritate a creditelor ipotecare după 2022, prețurile imobilelor nu au scăzut, ba chiar și-au continuat creșterea și în 2024?

Este vorba de un umăr de factori care au împiedicat declinul iar cel mai important este evoluția puterii de cumpărare.
În condițiile în care cursul de schimb a stat practic pe loc în ultimii ani, salariile au tot crescut. Salariul mediu net lunar a crescut de la 3.975 lei în iulie 2022 la 5.242 lei în iulie 2024 (+31% în 2 ani!). Iar la nivelul marilor orașe, unde se concentrează grosul tranzacțiilor cu apartamente, creșterea e chiar mai mare.

Apoi, cursul a stat cam pe loc (4,93 lei/euro a fost cursul mediu în 2022) iar băncile au venit cu găselnița dobânzilor fixe introductorii (o dobândă fixă foarte scăzută în primii 3-5 ani ai creditelor ipotecare, uneori chiar sub nivelul IRCC, fapt ce a dilatat cererea solvabilă care se contractase după creșterea dobânzilor).

Dacă după 2008 am avut depreciere a cursului, scădere a veniturilor și creștere a dobânzilor la credite (oricum în acele vremuri dobânzile variau în funcție de politica băncilor nu de vreun indice de referință), în 2022 situația era diferită astfel încât în ciuda creșterii dobânzilor la creditele acordate deja (pentru creditele noi s-au găsit soluții cu dobânzile fixe pe 3-5 ani), creșterea veniturilor debitorilor a compensat daunele apărute din creșterea dobânzilor la credite iar prețurile imobiliarelor au continuat să crească după un recul ușor în 2022, spre deosebire de situația din 2012-2014 când executările silite au pus presiune pe ofertă.

Rămâne de văzut cum vor evolua lucrurile în 2025, an în care Guvernul trebuie să ia taurul de coarne și să repare câte ceva din imensele dezechilibrele acumulate în economie (deficitul riscă să sară de 8% din PIB în acest an). Cel mai probabil dobânzile își vor continua scăderea pe termen scurt, la braț cu inflația, dar e greu de crezut că veniturile populației nu vor fi afectate în urma ajustărilor fiscale și bugetare care se pregătesc după alegeri.