Imobiliarele: legislația șvaițer și schemele de fraudare

În ultimii ani, sectorul imobiliar din România a fost zguduit de numeroase scandaluri care au scos la iveală o rețea complexă de practici frauduloase, susținute de lacunele legislative. De la proiecte grandioase promise la contracte care se sfârșesc în fum, cumpărătorii se confruntă cu riscuri enorme, adesea ignorate de un cadru legal deficitar.

Lacunele legislative: pământ fertil pentru fraude

Legislația românească în domeniul imobiliar este fragmentată și adesea neadaptată la dinamica și complexitatea pieței. O problemă majoră este legată de avansurile disproporționat de mari solicitate de dezvoltatori la semnarea contractelor de vânzare-cumpărare. Actualmente, legea nu impune un plafon clar pentru aceste avansuri, ceea ce permite dezvoltatorilor să ceară sume considerabile, uneori până la 40% din valoarea totală a imobilului, fără garanții suficiente pentru cumpărători. Acest vid legislativ deschide porța pentru multiple abuzuri, unde fondurile adesea sunt realocate pentru alte proiecte sau cheltuieli personale ale dezvoltatorilor, lăsând proiectele inițiale neterminate.

Mecanisme de fraudare: o perspectivă detaliată

În centrul mecanismelor de fraudare se află gestionarea necorespunzătoare a avansurilor. În absența unui control riguros și a unui cadru de audit transparent, sumele de bani sunt frecvent deturnate de la destinația lor inițială. O schemă frecvent întâlnită implică folosirea acestor avansuri pentru finanțarea achiziției de terenuri sau pentru plata datoriilor acumulate în alte proiecte. Această practică pune cumpărătorii într-o situație de risc major, fiind adesea nevoiți să suporte întârzieri semnificative sau să constate că proiectele nu mai sunt finalizate deloc.

16:01, 02.11.2024 • Imobiliare

Imobiliare: războiul Dubai – Europa, faza pe proiecte

17:03, 30.10.2024 • Imobiliare

Dubai pentru toți: o cincime din investițiile imobiliare din „Orașul de Aur” sunt indiene, românii sunt pe locul 8 între europeni

Cum se fac averile frumușele

În sectorul imobiliar, pe lângă schemele legate de gestionarea necorespunzătoare a avansurilor, există alte câteva mecanisme și tactici de fraudare frecvent întâlnite:

1. Pre-vânzările fără garanții solide: Dezvoltatorii pot vinde proprietăți care nu sunt încă construite sau finalizate, fără a oferi garanții adecvate că proiectele vor fi terminate la timp sau că vor respecta specificațiile promovate. Aceasta crește riscul ca cumpărătorii să plătească pentru ceva ce nu va fi livrat conform așteptărilor.
2. Supravânzarea sau vânzările multiple ale aceleiași proprietăți: Uneori, dezvoltatorii vând același imobil mai multor persoane diferite, un fenomen posibil în contextul în care nu există un registru centralizat sau actualizat al tranzacțiilor imobiliare.
3. Falsificarea documentelor sau a informațiilor despre proprietate: Aceasta include exagerarea intenționată a caracteristicilor sau dimensiunii unei proprietăți. De exemplu, dezvoltatorii pot prezenta planuri inexacte sau pot falsifica documente pentru a obține aprobările necesare.
4. Sistemul de kickbacks (comisioane ascunse): În unele cazuri, dezvoltatorii imobiliari pot oferi mită sau comisioane necuvenite funcționarilor pentru a accelera procesele de aprobare sau pentru a ignora anumite nereguli legale sau de construcție.
5. Crearea artificială a cererii: Dezvoltatorii pot manipula piața prin crearea unei false impresii de cerere ridicată pentru proprietățile lor, pentru a justifica prețuri mai mari sau pentru a atrage investitori printr-un sentiment de urgență.
6. Schimbarea ilegală a destinației terenurilor: Modificarea destinației unui teren fără a urma procedurile legale necesare este o altă tactică, permițând construcția de imobile în zone unde inițial nu era permis.

Aceste scheme subliniază nevoia unor reglementări mai stricte și a unui sistem de supraveghere mai eficient în sectorul imobiliar pentru a proteja drepturile și investițiile cumpărătorilor. Aceste practici afectează (uneori dramatic) cumpărătorii și pot avea un impact negativ asupra întregii economii, erodând încrederea în piața imobiliară.

Motivele „nevăzute” ale perpetuării acestor practici

Dincolo de lacunele evidente ale legislației, există și factori „nevăzuți” care contribuie la persistența acestor practici neetice. Unul dintre aceste motive este legat de interesele politice și conexiunile dintre dezvoltatorii imobiliari și structurile de putere. Nu este rar ca proiecte imobiliare să fie susținute de politicieni influenți, ceea ce complică eforturile de reglementare și control. În plus, absența unui mecanism de control eficient și a unui sistem judiciar rapid și eficace în rezolvarea disputelor imobiliare întărește acest status quo, lăsând cumpărătorii vulnerabili și fără soluții reale.

Propuneri de reformă: spre un sector mai sigur

Pentru a contracara aceste probleme, este esențială o reformă legislativă comprehensivă care să includă:

• Limitarea avansurilor la un procent rezonabil din valoarea tranzacției, cu condiții clare pentru administrarea acestor sume.
• Introducerea unui fond de garanție care să protejeze investițiile cumpărătorilor în cazul în care proiectele nu sunt finalizate.
• Transparentizarea tranzacțiilor printr-un registru național al proiectelor imobiliare, accesibil publicului larg.
• Înăsprirea pedepselor pentru dezvoltatorii care folosesc practici frauduloase.

În loc de concluzie:

Soluționarea deficiențelor din sectorul imobiliar românesc presupune nu doar inițiative legislative sau măsuri de supraveghere din partea autorităților, ci și o creștere semnificativă a nivelului de informare al cumpărătorilor. Educația acestora în privința drepturilor și riscurilor asociate achizițiilor imobiliare este crucială pentru a evita capcanele frecvent întâlnite în piață.

O populație bine informată este mult mai puțin susceptibilă să cadă pradă schemelor de fraudă și poate presiona pentru transparență și corectitudine în tranzacții. Prin urmare, un angajament ferm pentru educația cumpărătorilor, alături de consolidarea legislației, poate transforma sectorul imobiliar într-unul mai sigur și mai prosper.