One United Properties confirmă că vinde tot mai greu! Apartamentele scumpe nu atrag clienți

Veniturile One United Properties din segmentul rezidențial au înregistrat o scădere în T1 de 7% în comparație cu anul anterior, ceea ce ar putea sugera o problemă în atragerea sau menținerea clienților în acest sector.

One United Properties, compania imobiliară a lui Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu, susține printr-un comunicat de presă că a înregistrat o performanță financiară solidă în primul trimestru din acest an însă dacă analizăm datele prezentate chiar de One observăm că realitatea nu e chiar atât de roz.

”Perfomanța financiară solidă” îmbrăcată într-un discurs PR-istic de către Victor Căpitanu arată de fapt așa:

1. Scăderea cifrei de afaceri în T1 2024: Descrierea scăderii cu 5% a cifrei de afaceri în primul trimestru al anului 2024 poate fi interpretată ca o performanță sub așteptări sau poate indica dificultăți în generarea veniturilor.
2. Scăderea veniturilor din segmentul rezidențial: Veniturile din segmentul rezidențial au înregistrat o scădere de 7% în comparație cu anul anterior, ceea ce ar putea sugera o problemă în atragerea sau menținerea clienților în acest sector.
3. Scăderea poziției de numerar: Poziția solidă de numerar a scăzut cu 19% de la începutul anului, ceea ce poate ridica preocupări cu privire la capacitatea companiei de a face față cheltuielilor curente sau viitoare.
4. Indicatorul loan-to-value brut neschimbat: Deși acest lucru poate fi considerat pozitiv din perspectiva stabilității financiare, unii investitori ar putea interpreta această stagnare ca pe o lipsă de creștere sau inovare în strategia de gestionare a datoriei.
5. Datoria netă: Chiar dacă datoria netă reprezintă doar 15% din totalul activelor, cu toate acestea, unele părți interesate ar putea considera că este încă o sarcină semnificativă, mai ales într-un mediu economic incert.
6. Lipsa creșterii: Comunicatul nu prezintă o creștere semnificativă a indicatorilor cheie, cu excepția profitului brut și a veniturilor din chirii.

10:38, 18.11.2024 • ECONOMIE

One United Properties se împrumută excesiv de la bănci, deși în instanțe contestă jurnaliștii care au demascat strategia înșelătoare față de clienți

09:31, 17.11.2024 • ECONOMIE

One United Properties, o iluzie financiară? Brokerul Cristian Sima demască riscurile uriașe ale gigantului imobiliar

Posibile riscuri:

• Fluctuațiile pieței imobiliare ar putea afecta negativ rezultatele viitoare ale companiei.
• Creșterea dobânzilor ar putea duce la o creștere a costurilor de finanțare.
• Concurența din partea altor dezvoltatori imobiliari ar putea pune presiune pe prețuri și marje.

Practic, One vinde mai puțin, întârind astfel ceea ce PUTERE a scris în mai multe rânduri că blocurile ridicate de Căpitanu și Diaconescu sunt mai mult goale pentru că prețurile pe metru pătrat sunt exorbitante, la nivel de New York. Cât privește creșterea profitului, am arătat într-un alt text cum One umflă artificial câștigurile prin vânzarea de apartamente către firmele pe care le deține. 

Ce spune One în comunicatul de presă

„Primele trei luni ale anului 2024 au fost marcate de o performanță financiară solidă pentru One United Properties. Rezultatele primului trimestru al anului stabilesc o bază solidă pentru 2024 și sunt în concordanță cu obiectivele noastre strategice și financiare pentru acest an. Suntem deosebit de mulțumiți de progresul semnificativ al lucrărilor de construcții în cadrul tuturor dezvoltărilor noastre. Acest progres a contribuit la o mai bună reflectare a eforturilor excepționale ale echipei noastre de vânzări din ultimele 15 luni, așa cum se vede în marja netă din vânzările rezidențiale, care a ajuns la 39% pentru T1 2024. În privința planurilor pentru perioada următoare, ne concentrăm în continuare pe menținerea ritmului de creștere. Avem încredere că planul nostru strategic privind oferta de produse și extinderea afacerii nu numai că va satisface nevoile clienților noștri, dar va aduce și valoare substanțială acționarilor noștri”, a declarat Victor Căpitanu, co-CEO One United Properties.

”Veniturile din segmentul rezidențial au atins 306,4 milioane de lei în T1 2024, înregistrând o scădere de 7% în comparație cu anul anterior. Cu toate acestea, venitul net (profitul) din vânzările proprietăților rezidențiale a înregistrat o creștere de 16%, ajungând la 119,5 milioane de lei. Această majorare a fost determinată, în principal, de recunoașterea veniturilor din noile dezvoltări la care construcția a început în 2022 și 2023 și care au înregistrat un progres semnificativ al lucrărilor, dar și de evoluția a vânzărilor și pre-vânzărilor unităților rezidențiale. Ca urmare, marja netă a crescut semnificativ de la 30,8% în T1 2023 la 39% în T1 2024”, se spune în comunicatul One.

Veniturile din chirii, care includ veniturile generate de divizia comercială și veniturile din serviciile către chiriași, au înregistrat o creștere anuală de 22%, ajungând la 38,5 milioane de lei în T1 2024. Acest efect a fost determinat de veniturile provenite din întregul portofoliu, dar în special din One Cotroceni Park, unde chiriașii au continuat să se mute în cursul anului 2023.

Grupul a încheiat T1 2024 cu o poziție solidă de numerar de 339,6 milioane de lei, în scădere cu 19% de la începutul anului, ca urmare a plății primei tranșe a dividendului pentru 2023, în valoare de 37,9 milioane de lei, coroborată cu o activitate semnificativă de dezvoltare. Valoarea brută de dezvoltare a clădirilor aflate în construcție a depășit 1,2 miliarde de euro în T1 2024.

„Rezultatele financiare pentru T1 2024 subliniază reziliența și adaptabilitatea modelului de afaceri al One United Properties și valoarea pe termen lung pe care o generăm pentru stakeholderi. Profitul semnificativ pe care l-am obținut reflectă abordarea noastră strategică de a gestiona fluctuațiile pieței și de a capitaliza oportunitățile de creștere. Cererea continuă excepțională pentru proprietățile noastre, în special pentru One Lake District și One Lake Club, precum și creșterile semnificative ale veniturilor din segmentul comercial demonstrează poziționarea eficientă pe piață și angajamentul nostru față de calitate. Obiectivul nostru pentru restul anului este să continuăm să valorificăm practicile noastre de vârf în dezvoltarea sustenabilă din această industrie, pentru a ne consolida și mai mult poziția de lider pe piață și pentru a crește în continuare randamentul acționarilor”, a declarat Andrei Diaconescu, co-CEO One United Properties.

Indicatorul loan-to-value brut a rămas stabil la 29% la sfârșitul lui T1 2024, neschimbat față de finele anului 2022, demonstrând o sănătate financiară solidă și un grad de îndatorare redus în comparație cu alte companii similare din Europa. Datoria netă s-a situat la 774,6 milioane de lei, reprezentând 15% din totalul activelor, care au fost de 5,1 miliarde de lei.

Pentru anul 2024, One United Properties a bugetat o cifră de afaceri de 1,75 miliarde de lei și un profit brut de 617,5 milioane de lei.

Blocurile One, aproape goale

Surse din interiorul companiei susțin că toate prețurile imobilelor pe care One le vinde sunt umflate. Cei doi fondatori s-au finanțat de la bănci, au construit mai multe turnuri în București, au listat la bursă societatea, iar acțiunile au crescut. Acum, cei doi doresc să vândă cât mai repede o parte din One, scopul final fiind acela de a face un exit complet. În aceste condiții se pune întrebarea ce se întâmplă cu One în condițiile în care mai nimeni nu dă 10.000, 15.000 sau 20.000 de euro pentru un metru pătrat construit, prețuri astronomice pentru București, pentru România.

Căpitanu și Diaconescu nu sunt constructori, ci sunt specializați în finanțări. Afacerea One United Properties a fost concepută încă de la început astfel: obținerea unui număr cât mai mare de credite de la bănci, supraevaluarea valorii proprietăților construite și vânzarea acestora la prețuri care depășesc chiar și cele din Londra. Majoritatea apartamentelor sunt neocupate, iar cele care au fost vândute au fost achiziționate de același grup restrâns de 10-12 cumpărători care doresc doar să obțină venituri din chirii. Nimeni nu este dispus să plătească sume atât de mari în București. Un preț real pentru un metru pătrat într-o locație bună se situează între 3.000 și 4.000 de euro. O vânzare la un preț de 5.000-6.000 de euro pe metru pătrat are loc la intervale de 3-4 ani.

În live-ul pe care l-a avut la ZF, Căpitanu a încercat să coafeze realitatea, susținând că dobânile mari sunt de vină că românii nu mai cumpără apartamente. „Factorul principal este lipsa ofertei şi factorul secundar este creşterea dobânzilor” a declarat Căpitanu. Da nu spune nimic despre prețurile astronomice afișate de One United Propeties.

Exemple de prețuri astronomice

Site-urile de imobiliare sunt pline de anunțuri cu imobile de vânzare în blocurile One. Un penthouse situat la etajul 15 în One Mircea Eliade se vinde cu 7,5 milioane de euro, suprafața fiind de 612 metri pătrați. Asta înseamnă un preț de 12.254 euro pe metru pătrat. Un penthouse de 249 metri pătrați în același One Mircea Eliade se vinde cu 3,5 milioane de euro, adică ceva mai mult de 14.000 de euro pe metru pătrați. Un apartament de 5 camere, cu o suprafață de 192 metri pătrați, la etajul 25, costă 2,2 milioane de euro, adică 11.450 euro metru pătrat. Și exemple de acest fel sunt nenumărate.

La 31 decembrie 2023, One United Properties deținea sau avea pre-contractate peste 265.000 mp de terenuri pentru dezvoltări viitoare, amplasate în zone foarte bune, cu drepturi de construcție de peste 865.000 mp, pe care compania intenționează să construiască aproximativ 6.000 de apartamente, facilități pentru comunități și 163.500 mp de clădiri comerciale destinate închirierii. În portofoliul clădirilor comerciale, 117.500 mp vor găzdui birouri, iar restul de 46.000 mp sunt situați în clădiri care vor fi supuse restaurării, printre care și One Gallery. Valoarea brută de dezvoltare a portofoliului de restaurare aflat în prezent în dezvoltare de către One United Properties este estimată la 239 de milioane de euro.

Un posibil colaps al One United Properties ar avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare din România. Dezvoltatorii ar deveni mai prudenți în ceea ce privește investițiile, iar prețurile proprietăților ar putea scădea semnificativ.

Un comunicat ulterior al One United Properties prin care s-a dorit prezentarea unei situații financiare cât mai solidă a surprins anumite aspecte care demonstrează că societatea fondată de finanțiștii Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu are probleme.