One United Properties dezvăluie din nou că are probleme

Un comunicat al One United Properties prin care se dorește să se prezinte o situație financiară cât mai solidă surprinde anumite aspecte care demonstrează că societatea fondată de finanțiștii Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu are probleme. Este pentru a doua oară într-un timp scurt când compania dezvăluie informații care nu o avantajează.

One United Properties, compania finanțiștilor Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu, a organizat pe 25 aprilie 2024 Adunarea Generală a Acționarilor (AGA) și în cadrul acestei întâlniri acționarii au aprobat, printre alte puncte, distribuirea celei de-a doua tranșe a dividendelor din profitul anului 2023, bugetul pentru anul 2024 și au ales membrii Consiliului de Administrație. Acționarii se așteaptă ca în aceste an profitul net este estimat să ajungă la 525,2 milioane de lei în 2024, în creștere cu 17% față de 2023, cu o marjă netă anticipată de 30%. 

Însă, nu totul a fost roz în AGA pentru că au existat și câteva sincope care dezvăluie anumite probleme cu are se confruntă societatea, precum: lipsa cvorumului necesar pentru aprobarea propunerii de a elimina drepturile preferențiale pentru o majorare de capital social, întârzierea în finanțarea planurilor de dezvoltare, concentrarea proprietății etc. 

”Propunerea de a elimina drepturile preferențiale pentru o majorare a capitalului social de până la 20% nu a fost aprobată din lipsa cvorumului necesar, deoarece Compania a propus acționarilor un punct alternativ legat de o operațiune de majorare a capitalului social cu drepturi de preferință, care va fi supusă votului în Adunarea Generală a Acționarilor convocată pentru 28 mai 2024.

Prin urmare, planurile de dezvoltare ale companiei, așa cum au fost prezentate acționarilor în Strategia ONE 2030, vor fi finanțate prin majorarea capitalului social, care va fi efectuată după ce va primi aprobare în AGA în vara anului 2024. Compania își propune să majoreze capitalul social cu 350 de milioane de lei, prin emiterea a 1.750.000.000 de acțiuni noi. Acțiunile vor fi oferite, respectând dreptul de preferință, tuturor acționarilor care dețin acțiuni ONE la data de 6 august 2024, la o valoare nominală de 0,2 lei. Data participării garantate, adică data limită până la care un acționar trebuie să achiziționeze acțiuni pentru a avea drept de participare la majorarea capitalului social la valoare nominală, este 2 august 2024. Pentru a subscrie pentru o acțiune nouă, acționarii trebuie să dețină 2,1879186 drepturi de preferință. Mai mult de jumătate din capitalul pe care compania intenționează să-l atragă este deja asigurat de cei doi cofondatori și membri executivi ai Consiliului de Administrație, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, precum și de Președintele Consiliului, Claudio Cisullo, și membrul Consiliului, Marius Diaconu”, se spune în comunicatul One United Properties.

Cum interpretăm aceste informații?

1. Lipsa cvorumului necesar pentru aprobarea propunerii inițiale: Faptul că propunerea de a elimina drepturile preferențiale pentru o majorare a capitalului social nu a fost aprobată din lipsa cvorumului necesar poate indica o lipsă de susținere sau de interes din partea unor acționari sau a unui segment important al acestora. Aceasta poate afecta încrederea în strategia sau direcția companiei.
2. Întârzierea în finanțarea planurilor de dezvoltare: Deoarece propunerea inițială nu a fost aprobată și va fi necesar să se aștepte până la Adunarea Generală a Acționarilor din mai 2024 pentru aprobarea unei alternative, planurile de dezvoltare ale companiei, așa cum au fost prezentate în Strategia ONE 2030, ar putea fi întârziate. Orice întârziere în implementarea strategiei ar putea afecta performanța și competitivitatea companiei pe termen scurt și lung.
3. Necesitatea de a majora capitalul social: Faptul că compania intenționează să majoreze capitalul social cu 350 de milioane de lei sugerează că există nevoi financiare semnificative pentru a-și susține planurile de dezvoltare. În general, majorarea capitalului poate fi interpretată ca o nevoie de resurse suplimentare, iar acest lucru poate ridica întrebări cu privire la situația financiară actuală a companiei sau la capacitatea sa de a-și atinge obiectivele fără o astfel de injecție de capital.
4. Participarea garantată și condițiile de subscriere: Datele limită și condițiile pentru participarea la majorarea capitalului pot fi considerate restrictive pentru unii acționari. De exemplu, necesitatea de a deține un anumit număr de drepturi de preferință pentru a putea subscrie pentru acțiuni noi ar putea exclude unele persoane din procesul de subscriere, ceea ce ar putea fi perceput ca nedrept sau discriminatoriu.
5. Concentrarea proprietății: Mai mult de jumătate din capitalul pe care compania intenționează să îl atragă este deja asigurat de cofondatori și de membrii Consiliului de Administrație. Această concentrare a proprietății ar putea crea probleme de guvernanță corporativă și ar putea pune compania în pericol dacă acești acționari își decid să-și reducă implicarea.

6. Lipsa de certitudine: Nu există nicio garanție că majorarea capitalului social cu drepturi de preferință va fi aprobată la Adunarea Generală din mai. Incertitudinea ar putea descuraja unii investitori și ar putea afecta negativ prețul acțiunilor.

Zilele trecute, un comunicat emis de societate a confirmat o parte din suspiciuni

Compania a raportat vânzări și pre-vânzări rezidențiale în valoare de 57,1 milioane de euro în primul trimestru al anului 2024, în scădere cu 10% în comparație cu rezultatul din T1 2023. În T1 2024, au fost vândute și pre-vândute 92 de apartamente cu o suprafață totală de 10.618 mp, 228 de locuri de parcare și alte tipuri de unități. Evoluția vânzărilor evidențiază o creștere de 27% a prețului de vânzare pe mp, ”datorată faptului că majoritatea dezvoltărilor au ajuns în stadii avansate de construcție, acest lucru fiind reflectat în aprecierea marjei, în concordanță cu strategia de vânzări a companiei”.

Victor Căpitanu a mascat acest eșec printr-un limbaj corporatist optimist. „Am început anul 2024 cu perspective pozitive, înregistrând vânzări importante în primele trei luni ale anului, care au depășit obiectivele noastre pentru trimestru. Această realizare este una semnificativă având în vedere alegerea noastră strategică de a amâna lansarea vânzărilor la dezvoltări noi precum One Cotroceni Towers sau faza a doua a One Lake District, unde ne așteptăm la o cerere crescută. În schimb, ne-am concentrat eforturile pe îmbunătățirea vânzărilor în dezvoltările aflate într-un stadiu avansat de construcție, unde am observat o creștere semnificativă a marjelor datorită majorării prețurilor de vânzare, în deplină conformitate cu strategia noastră de prețuri.”, a declarat Victor Căpitanu, co-CEO One United Properties.

PUTEREA a scris recent că modelul de afaceri One United Properties suscită multe semne de întrebare. Fondatorii companiei, Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu, au aunțat că vor să vândă cât mai repede acțiunile deținute la dezvoltator, declanșând o operațiune de tip ABB prin care va reduce semnificativ participația lor. ”Conducerea One United Properties S.A. (denumită în continuare „Societatea”), informează piața despre notificarea primită în data de 12 aprilie 2024 din partea acționarilor Vinci VER Holding S.R.L., OA Liviu Holding Invest S.R.L., CC Trust Group AG și Altius S.A. („Acționarii Vânzători) cu privire la lansarea unei oferte de plasament privat accelerat al unui număr de până la 360.000.000 de acțiuni ordinare ale Societății deținute de către Acționarii Vânzători, desfășurată prin intermediul SSIF Swiss Capital S.A.”, se spune într-un comunicat postat de Bursa de Valori București.

Această mișcare bruscă a ridicat suspiciuni cu privire la sustenabilitatea modelului lor de afaceri și a pus sub semnul întrebării viitorul One United Properties. Vânzarea accelerată a acțiunilor de către acționarii majoritari pare a confirma temerile legate de o bulă speculativă. Se poate interpreta că Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu profită de creșterea artificială a prețului acțiunilor pentru a obține profituri rapide, înainte ca bula să se spargă.

Blocurile One, aproape goale

Surse din interiorul companiei susțin că toate prețurile imobilelor pe care One le vinde sunt umflate. Cei doi fondatori s-au finanțat de la bănci, au construit mai multe turnuri în București, au listat la bursă societatea, iar acțiunile au crescut. Acum, cei doi doresc să vândă cât mai repede o parte din One, scopul final fiind acela de a face un exit complet. În aceste condiții se pune întrebarea ce se întâmplă cu One în condițiile în care mai nimeni nu dă 10.000, 15.000 sau 20.000 de euro pentru un metru pătrat construit, prețuri astronomice pentru București, pentru România.

Căpitanu și Diaconescu nu sunt constructori, ci sunt specializați în finanțări. Afacerea One United Properties a fost concepută încă de la început astfel: obținerea unui număr cât mai mare de credite de la bănci, supraevaluarea valorii proprietăților construite și vânzarea acestora la prețuri care depășesc chiar și cele din Londra. Majoritatea apartamentelor sunt neocupate, iar cele care au fost vândute au fost achiziționate de același grup restrâns de 10-12 cumpărători care doresc doar să obțină venituri din chirii. Nimeni nu este dispus să plătească sume atât de mari în București. Un preț real pentru un metru pătrat într-o locație bună se situează între 3.000 și 4.000 de euro. O vânzare la un preț de 5.000-6.000 de euro pe metru pătrat are loc la intervale de 3-4 ani.