One United Properties își umflă artificial profitul vânzând apartamentele către firmele pe care le deține. Implicat este și un bogătaș elvețian

Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu susțin că profitul dezvoltatorului pe care îl dețin, One United Properties, va fi de 525 milioane de lei în 2024, în creștere cu 17% față de 2023. O parte importantă din acesta este însă creat artificial pentru a convinge băncile să le acorde finanțări pentru noi proiecte imobiliare. 

Victor Căpitanu, co-CEO One United Properties, a declarat la ZF Live că firma pe care o deține a vândut 37 de apartamente pentru 37 milioan de euro unui fond de investiții elvețian, CCT&One. O parte dintre acestea au fost răscumpărate și vândute pe profit celor care au vrut să locuiască în blocurile One, urmând ca restul să fie achiziționate în trimestrul 2024. „Cea mai mare tranzacţie a fost cu CCT&One, care este un fond elveţian. El a a cumpărat în 2021 37 de apartamente care au fost 37 de milioane de euro. Douăzeci dintre acestea erau la ONE Cotroceni Park, iar 17 la ONE Lake District. Între timp la ONE Cotroceni Park am cumpărat înapoi apartamentele şi le-am vândut cu profit la oamenii care se mută. În trimestrul doi din 2024 urmează să cumpărăm şi restul de apartamente de la ONE Cotroceni Park”, a  declarat Victor Căpitanu la ZF Live, o intervenție de PR evident. ”„Astfel aducem profit suplimentar acţionarilor. Noi le cumpărăm şi le vindem în acelaşi trimestru. Aceste operaţiuni au creat returnuri foarte bune.”

One United Properties este acționară la CCT&One din Elveția

Doar că profitul este realizat prin mutarea apartamentelor dintr-o mână într-alta pentru că CCT&One din Elveția este legată ombilical de One United Properties din România. În prospectul de vânzare primară de acțiuni și admiterea acțiunilor One la tranzacționarea pe Bursa de Valori București se arată că One United Properties deține 49,9% din CCT&One AG, iar restul de 50,1% se află în proprietatea CC Trust Group AG, o societate controlată de Claudio Cisullo, un om de afaceri aflat în top 300 a celor mai bogați oameni din Elveția. Cisullo este președintele Consiliului de Administrație One United Properties, informație care apare chiar pe site-ul dezvoltatorului controlat de Căpitanu și Diaconescu. 

CCT&One AG este asociatul unic al CCT&One Properties S.A., societate pe acțiuni constituită și funcționând conform legilor din Luxemburg. În fapt, mutarea celor 37 de apartamente s-a făcut prin intermediul acestei societăți înregistrată în Luxemburg.

Prospectul amintit spune că firma elvețiană, cu o componentă importantă de capital venit din România, CCT&One AG a fost constituită cu scopul de a facilita investiții în proiecte imobiliare rczidențiale, de birouri și comerciale dczvoltate de One United Properties. Invcstitorii țintă ai proiectului sunt invcstitorii institutionali care doresc să-și diversifice portofoliul din punct de vedere geografic (pe teritoriul Uniunii Europene) sau din perspectiva tipului de investiție (pe segmentul imobiliar). ”Investițile atrase de CCT&ONE AG pot reprezenta un avantaj important în diversificarea și creșterea cererii pentru proiectele Grupului, încă din fazele inițiale de dezvoltare ale acestora”, se spune în document.

Afaceristul elvețian Claudio Cisullo, garanția One United Properties

Practic, Claudio Cisullo, afaceristul elvețian cu o avere foarte mare, reprezintă garanția cu care Căpitanu și Diaconescu o prezintă la insituțiile bancare pentru obținerea de noi credite. ”Domnul Claudio Cisullo este Președintele Consiliului de Administrație al One United Properties și, de asemenea, fondatorul și președintele CC Trust Group AG, un birou de familie activ la nivel internațional, cu investiții în biotehnologie, mărfuri, agrement, produse farmaceutice, servicii profesionale, imobiliare și sectoare tehnologice. Are peste 30 de ani de experiență în finanțe corporative, M&A, capital de risc și capital privat. Domnul Cisullo se situează printre cei mai bogați 300 de oameni din Elveția și este un investitor activ atât pe piața imobiliară rezidențială, cât și pe cea comercială din România. Printre alte mandate, el este fondatorul și președintele executiv al Chain IQ Group AG, președintele ACC One Holding AG, membru al consiliului de administrație al Ringier AG, membru al Fundației de drept și economie la Universitatea din St. Gallen și membru al Consiliului de administrație al Fundației Elvețiene pentru Antreprenori. Domnul Claudio Cisullo a fost numit Membru al Consiliului de Administrație al One United Properties în data de 28.09.2020 și Președinte al Consiliului de Administrație al One United Properties în data de 20.05.2021, mandatul său actual fiind în vigoare până la 25.04.2025”, se poate citi pe site-ul One United Properties.

Căpitanu și Diaconescu vor să vândă din acțiunile One United Properties

Suspiciunile legate de modelul de afaceri One United Properties au apărut săptămânile trecute când fondatorii Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu au anunțat că vor să vândă din acțiunile deținute la companie, printr-o operațiune de tip ABB prin care va reduce semnificativ participația lor. ”Conducerea One United Properties S.A. (denumita în continuare „Societatea”), informează piața despre notificarea primită în data de 12 aprilie 2024 din partea acționarilor Vinci VER Holding S.R.L., OA Liviu Holding Invest S.R.L., CC Trust Group AG și Altius S.A. („Acționarii Vânzători) cu privire la lansarea unei oferte de plasament privat accelerat al unui număr de până la 360.000.000 de acțiuni ordinare ale Societății deținute de către Acționarii Vânzători, desfășurată prin intermediul SSIF Swiss Capital S.A.”, se spunea într-un comunicat postat de Bursa de Valori București.

Această mișcare bruscă a ridicat suspiciuni cu privire la sustenabilitatea modelului lor de afaceri și a pus sub semnul întrebării viitorul One United Properties. Vânzarea accelerată a acțiunilor de către acționarii majoritari pare a confirme posibilitate unei bule speculative. Mai exact Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu ar fi încercat  să profite de creșterea artificială a prețului acțiunilor pentru a obține profituri rapide, înainte ca bula să se spargă.

Blocurile One, aproape goale

Surse din interiorul companiei susțin că toate prețurile imobilelor pe care One le vinde sunt umflate. Cei doi fondatori s-au finanțat de la bănci, au construit mai multe turnuri în București, au listat la bursă societatea, iar acțiunile au crescut. Acum, cei doi doresc să vândă cât mai repede o parte din One, scopul final fiind acela de a face un exit complet. În aceste condiții se pune întrebarea ce se întâmplă cu One în condițiile în care mai nimeni nu dă 10.000, 15.000 sau 20.000 de euro pentru un metru pătrat construit, prețuri astronomice pentru București, pentru România.

Căpitanu și Diaconescu nu sunt constructori, ci sunt specializați în finanțări. Afacerea One United Properties a fost concepută încă de la început astfel: obținerea unui număr cât mai mare de credite de la bănci, supraevaluarea valorii proprietăților construite și vânzarea acestora la prețuri care depășesc chiar și cele din Londra. Majoritatea apartamentelor sunt neocupate, iar cele care au fost vândute au fost achiziționate de același grup restrâns de 10-12 cumpărători care doresc doar să obțină venituri din chirii. Nimeni nu este dispus să plătească sume atât de mari în București. Un preț real pentru un metru pătrat într-o locație bună se situează între 3.000 și 4.000 de euro. O vânzare la un preț de 5.000-6.000 de euro pe metru pătrat are loc la intervale de 3-4 ani.

În live-ul pe care l-a avut la ZF, Căpitanu a încercat să coafeze realitatea, susținând că dobânile mari sunt de vină că românii nu mai cumpără apartamente. „Factorul principal este lipsa ofertei şi factorul secundar este creşterea dobânzilor” a declarat Căpitanu. Da nu spune nimic despre prețurile astronomice afișate de One United Propeties.

Exemple de prețuri astronomice

Site-urile de imobiliare sunt pline de anunțuri cu imobile de vânzare în blocurile One. Un penthouse situat la etajul 15 în One Mircea Eliade se vinde cu 7,5 milioane de euro, suprafața fiind de 612 metri pătrați. Asta înseamnă un preț de 12.254 euro pe metru pătrat. Un penthouse de 249 metri pătrați în același One Mircea Eliade se vinde cu 3,5 milioane de euro, adică ceva mai mult de 14.000 de euro pe metru pătrați. Un apartament de 5 camere, cu o suprafață de 192 metri pătrați, la etajul 25, costă 2,2 milioane de euro, adică 11.450 euro metru pătrat. Și exemple de acest fel sunt nenumărate.

La 31 decembrie 2023, One United Properties deținea sau avea pre-contractate peste 265.000 mp de terenuri pentru dezvoltări viitoare, amplasate în zone foarte bune, cu drepturi de construcție de peste 865.000 mp, pe care compania intenționează să construiască aproximativ 6.000 de apartamente, facilități pentru comunități și 163.500 mp de clădiri comerciale destinate închirierii. În portofoliul clădirilor comerciale, 117.500 mp vor găzdui birouri, iar restul de 46.000 mp sunt situați în clădiri care vor fi supuse restaurării, printre care și One Gallery. Valoarea brută de dezvoltare a portofoliului de restaurare aflat în prezent în dezvoltare de către One United Properties este estimată la 239 de milioane de euro.

Un posibil colaps al One United Properties ar avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare din România. Dezvoltatorii ar deveni mai prudenți în ceea ce privește investițiile, iar prețurile proprietăților ar putea scădea semnificativ.

Un comunicat ulterior al One United Properties prin care s-a dorit prezentarea unei situații financiare cât mai solidă a surprins anumite aspecte care demonstrează că societatea fondată de finanțiștii Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu are probleme.

AGA cu lipsă de cvorum

One United Properties  a organizat pe 25 aprilie 2024 Adunarea Generală a Acționarilor (AGA) și în cadrul acestei întâlniri acționarii au aprobat, printre alte puncte, distribuirea celei de-a doua tranșe a dividendelor din profitul anului 2023, bugetul pentru anul 2024 și au ales membrii Consiliului de Administrație. Acționarii se așteaptă ca în aceste an profitul net este estimat să ajungă la 525,2 milioane de lei în 2024, în creștere cu 17% față de 2023, cu o marjă netă anticipată de 30%. 

Însă, nu totul a fost roz în AGA pentru că au existat și câteva sincope care dezvăluie anumite probleme cu are se confruntă societatea, precum: lipsa cvorumului necesar pentru aprobarea propunerii de a elimina drepturile preferențiale pentru o majorare de capital social, întârzierea în finanțarea planurilor de dezvoltare, concentrarea proprietății etc. 

”Propunerea de a elimina drepturile preferențiale pentru o majorare a capitalului social de până la 20% nu a fost aprobată din lipsa cvorumului necesar, deoarece Compania a propus acționarilor un punct alternativ legat de o operațiune de majorare a capitalului social cu drepturi de preferință, care va fi supusă votului în Adunarea Generală a Acționarilor convocată pentru 28 mai 2024.

Prin urmare, planurile de dezvoltare ale companiei, așa cum au fost prezentate acționarilor în Strategia ONE 2030, vor fi finanțate prin majorarea capitalului social, care va fi efectuată după ce va primi aprobare în AGA în vara anului 2024. Compania își propune să majoreze capitalul social cu 350 de milioane de lei, prin emiterea a 1.750.000.000 de acțiuni noi. Acțiunile vor fi oferite, respectând dreptul de preferință, tuturor acționarilor care dețin acțiuni ONE la data de 6 august 2024, la o valoare nominală de 0,2 lei. Data participării garantate, adică data limită până la care un acționar trebuie să achiziționeze acțiuni pentru a avea drept de participare la majorarea capitalului social la valoare nominală, este 2 august 2024. Pentru a subscrie pentru o acțiune nouă, acționarii trebuie să dețină 2,1879186 drepturi de preferință. Mai mult de jumătate din capitalul pe care compania intenționează să-l atragă este deja asigurat de cei doi cofondatori și membri executivi ai Consiliului de Administrație, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, precum și de Președintele Consiliului, Claudio Cisullo, și membrul Consiliului, Marius Diaconu”, se spunea în comunicatul One United Properties.

Vânzările scad, proiectele sunt amânate și prețurile sunt în creștere

Un alt comunciat al One United Properties a dezvăluit că firma se confruntă cu o reducere a volumului vânzărilor și este obligată să amâne lansarea vânzărilor pentru unele proiecte. În plus, prețurile, deja ridicate, practicate de companie au fost majorate.

Compania a raportat vânzări și pre-vânzări rezidențiale în valoare de 57,1 milioane de euro în primul trimestru al anului 2024, în scădere cu 10% în comparație cu rezultatul din T1 2023. În T1 2024, au fost vândute și pre-vândute 92 de apartamente cu o suprafață totală de 10.618 mp, 228 de locuri de parcare și alte tipuri de unități. Evoluția vânzărilor evidențiază o creștere de 27% a prețului de vânzare pe mp, ”datorată faptului că majoritatea dezvoltărilor au ajuns în stadii avansate de construcție, acest lucru fiind reflectat în aprecierea marjei, în concordanță cu strategia de vânzări a companiei”.

Victor Căpitanu a mascat acest eșec printr-un limbaj corporatist optimist. „Am început anul 2024 cu perspective pozitive, înregistrând vânzări importante în primele trei luni ale anului, care au depășit obiectivele noastre pentru trimestru. Această realizare este una semnificativă având în vedere alegerea noastră strategică de a amâna lansarea vânzărilor la dezvoltări noi precum One Cotroceni Towers sau faza a doua a One Lake District, unde ne așteptăm la o cerere crescută. În schimb, ne-am concentrat eforturile pe îmbunătățirea vânzărilor în dezvoltările aflate într-un stadiu avansat de construcție, unde am observat o creștere semnificativă a marjelor datorită majorării prețurilor de vânzare, în deplină conformitate cu strategia noastră de prețuri”, a declarat Victor Căpitanu, co-CEO One United Properties.