One United Properties, o afacere de succes sau o bulă pentru îmbogățirea acționarilor

Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu profită de faptul că prețul acțiunilor One United Properties este la niveluri maxime și încearcă să iasă din acționariat, punând astfel în discuție sustenabilitatea modelului lor de afaceri.

Fondatorii One United Properties, Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu, se grăbesc să vândă acțiunile deținute la companie, declanșând o operațiune de tip ABB prin care va reduce semnificativ participația lor. ”Conducerea One United Properties S.A. (denumita în continuare „Societatea”), informează piața despre notificarea primită în data de 12 aprilie 2024 din partea acționarilor Vinci VER Holding S.R.L., OA Liviu Holding Invest S.R.L., CC Trust Group AG și Altius S.A. („Acționarii Vânzători) cu privire la lansarea unei oferte de plasament privat accelerat al unui număr de până la 360.000.000 de acțiuni ordinare ale Societății deținute de către Acționarii Vânzători, desfășurată prin intermediul SSIF Swiss Capital S.A.”, se spune într-un comunicat postat de Bursa de Valori București.

Această mișcare bruscă ridică suspiciuni cu privire la sustenabilitatea modelului lor de afaceri și pune sub semnul întrebării viitorul One United Properties. Vânzarea accelerată a acțiunilor de către acționarii majoritari pare a confirma temerile legate de o bulă speculativă. Se poate interpreta că Victor Căpitanu și Andrei Liviu Diaconescu profită de creșterea artificială a prețului acțiunilor pentru a obține profituri rapide, înainte ca bula să se spargă. La ultimul preț de închidere de 1,0220 lei/acțiune, capitalizarea bursieră a societății se ridică la 3,88 miliarde lei (780,63 milioane euro).

Ultima tranzacție importantă cu acest emitent a avut loc pe 7 februarie în piața deal, când s-au schimbat 80,10 milioane de acțiuni la un preț de 1,00 lei/acțiune. Aceasta a însemnat o valoare totală de 80,10 milioane lei (16,11 milioane euro).

Operațiunea anunțată pe bursă are potențialul de a fi chiar de 4 ori mai mare. De obicei, la astfel de tranzacții rapide, brokerul este responsabil pentru distribuția pachetului de acțiuni.

Blocurile One, aproape goale

Surse din interiorul companiei susțin că toate prețurile imobilelor pe care One le vinde sunt umflate. Cei doi fondatori s-au finanțat de la bănci, au construit mai multe turnuri în București, au listat la bursă societatea, iar acțiunile au crescut. Acum, cei doi doresc să vândă cât mai repede o parte din One, scopul final fiind acela de a face un exit complet. În aceste condiții se pune întrebarea ce se întâmplă cu One în condițiile în care mai nimeni nu dă 10.000, 15.000 sau 20.000 de euro pentru un metru pătrat construit, prețuri astronomice pentru București, pentru România.

Căpitanu și Diaconescu nu sunt constructori, ci sunt specializați în finanțări. Afacerea One United Properties a fost concepută încă de la început astfel: obținerea unui număr cât mai mare de credite de la bănci, supraevaluarea valorii proprietăților construite și vânzarea acestora la prețuri care depășesc chiar și cele din Londra. Majoritatea apartamentelor sunt neocupate, iar cele care au fost vândute au fost achiziționate de același grup restrâns de 10-12 cumpărători care doresc doar să obțină venituri din chirii. Nimeni nu este dispus să plătească sume atât de mari în București. Un preț real pentru un metru pătrat într-o locație bună se situează între 3.000 și 4.000 de euro. O vânzare la un preț de 5.000-6.000 de euro pe metru pătrat are loc la intervale de 3-4 ani.

Exemple de prețuri astronomice

Site-urile de imobiliare sunt pline de anunțuri cu imobile de vânzare în blocurile One. Un penthouse situat la etajul 15 în One Mircea Eliade se vinde cu 7,5 milioane de euro, suprafața fiind de 612 metri pătrați. Asta înseamnă un preț de 12.254 euro pe metru pătrat. Un penthouse de 249 metri pătrați în același One Mircea Eliade se vinde cu 3,5 milioane de euro, adică ceva mai mult de 14.000 de euro pe metru pătrați. Un apartament de 5 camere, cu o suprafață de 192 metri pătrați, la etajul 25, costă 2,2 milioane de euro, adică 11.450 euro metru pătrat. Și exemple de acest fel sunt nenumărate.

La 31 decembrie 2023, One United Properties deținea sau avea pre-contractate peste 265.000 mp de terenuri pentru dezvoltări viitoare, amplasate în zone foarte bune, cu drepturi de construcție de peste 865.000 mp, pe care compania intenționează să construiască aproximativ 6.000 de apartamente, facilități pentru comunități și 163.500 mp de clădiri comerciale destinate închirierii. În portofoliul clădirilor comerciale, 117.500 mp vor găzdui birouri, iar restul de 46.000 mp sunt situați în clădiri care vor fi supuse restaurării, printre care și One Gallery. Valoarea brută de dezvoltare a portofoliului de restaurare aflat în prezent în dezvoltare de către One United Properties este estimată la 239 de milioane de euro.

Un posibil colaps al One United Properties ar avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare din România. Dezvoltatorii ar deveni mai prudenți în ceea ce privește investițiile, iar prețurile proprietăților ar putea scădea semnificativ.