Piața imobiliară de birouri este în declin: ce rezervă viitorul pentru dezvoltatori?

2024 pare a fi anul în care piața imobiliară de birouri din București, și nu doar, a intrat într-o fază de declin alarmant, iar cauzele sunt multiple: inflația, criza materialelor de construcții și schimbările de paradigmă în privința cererii. Scăderea acută a livrărilor de noi clădiri și prudența crescândă a chiriașilor amenință să ducă la pierderi semnificative pentru dezvoltatori, un fenomen resimțit la scară europeană și globală.

Conform statisticilor, 2024 se încheie fără niciun proiect major de spații de birouri finalizat în București, iar perspectivele pe termen scurt nu par a aduce vreo redresare semnificativă. Această tendință, reflectată și la nivel european, nu este doar rezultatul unor factori economici globali, ci și al schimbărilor în cerințele chiriașilor și al creșterii costurilor operaționale pentru dezvoltatori.

Cerere scăzută, oferte limitate

Potrivit unui studiu realizat de Colliers, în 2023 s-a înregistrat cel mai scăzut nivel al livrărilor de noi spații de birouri din 2015, un declin de 42% față de media ultimilor cinci ani. În pofida așteptărilor optimiste privind creșterea ocupării în clădirile moderne și eficiente energetic, doar anumite nișe de piață au beneficiat de această evoluție. La nivel global, piața birourilor rămâne într-o stare de stagnare, iar volumul tranzacțiilor de leasing este departe de cifrele înregistrate înainte de pandemie.

Scăderea cererii noi, adică acele contracte care îmbunătățesc gradul de ocupare al spațiilor, s-a resimțit puternic în 2023, când aceasta a ajuns la 115.000 de metri pătrați. Doar 30% din tranzacțiile de leasing au reprezentat cereri noi, comparativ cu 40-50% înainte de pandemie. Această schimbare reflectă o maturizare prematură a pieței de birouri din București, care ar fi trebuit să aibă o dinamică mai activă, specifică unei economii emergente.

Preferința pentru clădiri sustenabile și moderne

Pe măsură ce Uniunea Europeană impune standarde ESG (mediu, sociale și de guvernanță), companiile devin din ce în ce mai selective în privința spațiilor de birouri. Acestea trebuie să fie moderne, eficiente energetic și conforme cu directivele europene. În plus, aspectele sociale, precum accesibilitatea pentru persoanele cu dizabilități și crearea unor medii de lucru sănătoase, au devenit prioritare pentru chiriași.

Astfel, companiile mici și mijlocii au început să se orienteze către clădiri de Clasa A, de preferință moderne și conforme cu standardele ESG, în detrimentul clădirilor mai vechi. O tranzacție notabilă în acest sens este cea a Infineon, o companie din IT, care a închiriat un spațiu build-to-suit pe o perioadă de 15 ani, semnalând încrederea crescândă a companiilor în piața locală și maturizarea treptată a sectorului birourilor.

Incertitudinea și reticența investitorilor

În prima jumătate a lui 2024, volumul tranzacțiilor de leasing din București a atins 155.000 de metri pătrați, o scădere de 13% comparativ cu anul precedent. Un aspect important de menționat este numărul ridicat de renegocieri și prelungiri de contracte, care au dominat piața, confirmând prudența chiriașilor. Aceștia preferă să își mențină sau ajusteze contractele existente, evitând angajamentele noi în fața unei economii incerte.

Oferta limitată de spații noi contribuie la restrângerea pieței. În prima jumătate a anului 2024, o singură clădire de birouri, AFI Loft, cu o suprafață de 15.000 metri pătrați, a fost finalizată, ceea ce subliniază lipsa de investiții majore în acest sector.

Impactul european și global

Situația din București reflectă un trend mai larg observat la nivel european. Fondurile de investiții imobiliare din Europa, care gestionează active de 166 de miliarde de euro, au înregistrat pierderi semnificative în ultimii doi ani. Randamentele scăzute și creșterea costurilor creditelor în zona euro au dus la o scădere cu 42% a tranzacțiilor imobiliare comerciale față de media ultimilor cinci ani.

În prima jumătate a lui 2024, tranzacțiile din sectorul imobiliar comercial în Europa au totalizat aproximativ 74 de miliarde de euro, confirmând tendința de declin. Aceste pierderi ar putea determina fondurile imobiliare să își vândă activele, amplificând riscurile unei prăbușiri a pieței imobiliare comerciale.

Ce sectoare mențin încă cererea?

În ciuda declinului general, anumite sectoare continuă să mențină cererea pe piața birourilor. Sectorul IT&C rămâne dominant, urmat de cel farmaceutic și medical. Conform datelor Cushman & Wakefield Echinox, în trimestrul doi al anului 2024, sectorul farmaceutic a reprezentat 19% din cererea totală, iar IT&C 18%. Companiile din domeniile financiar și de consultanță au continuat să își modernizeze spațiile și să închirieze noi birouri, însă pe un fond de cerere mult mai precaută.

Viitorul pieței imobiliare de birouri

Cu livrări limitate și cerere fluctuantă, piața birourilor ar putea deveni una dominată de proprietari, care vor impune condiții mai stricte chiriașilor. Proiectele planificate pentru 2024 însumează doar 16.000 de metri pătrați, iar pentru 2025, doar 33.000 de metri pătrați, ceea ce sugerează că oferta va rămâne sub presiune.

Dezvoltatorii și investitorii din sectorul imobiliar comercial se confruntă cu provocări majore. Într-un context în care cererea este fragilă, iar costurile operaționale cresc, viitorul acestui sector rămâne incert. Va fi necesară o regândire a strategiilor de dezvoltare și adaptare la noile cerințe de sustenabilitate și eficiență, pentru a putea face față provocărilor economice și de mediu ce vor veni.