Piața imobiliară în stagnare: o treime dintre români așteaptă să vadă scăderi semnificative de prețuri anul viitor

O platformă de anunțuri imobiliare, Storia.ro, a făcut un studiu despre percepția oamenilor asupra pieței imobiliare în prezent, datele fiind colectate în septembrie 2022 de pe site-urile Storia.ro și OLX imobiliare.

Evident, este vorba doar de oamenii care caută anunțuri online, aflați preponderent în zona urbană. Aceștia sunt însă reprezentativi la nivel național în ceea ce privește piața imobiliară, ceea ce face și ca rezultatele studiului să fie valide la nivel național.

Întrebați dacă își doresc să achiziționeze o proprietate în următoarele 12 luni, 38% dintre respondenți au răspuns că sunt siguri că da, o treime că oscilează între da și nu (33%), iar 12% că înclină spre da. Doar 9% sunt siguri că nu vor cumpăra o locuință în următorul an, iar alți 8% înclină spre nu.

Bugetul alocat pentru viitoarea proprietate se situează pentru jumătate dintre ei (54%) sub 60.000 EUR. Un sfert (25%) au un buget între 61.000  și 90.000 EUR, 12% se situează între 91.000 și 120.000 EUR și 8% depășesc 121.000 EUR.

Bugetul pentru o locuință nu a crescut

Legat de felul în care a evoluat bugetul alocat pentru achiziții imobiliare în ultimele 6 luni, pentru aproape jumătate dintre ei (42%) a rămas constant, în timp ce pentru 23% dintre respondenți a crescut, iar pentru 35% a scăzut. Evoluția diferă în funcție de buget. 44% dintre cei care sunt dispuși să ofere până în 60.000 EUR au scăzut bugetul, față de doar 18% dintre cei cu peste 121.000 EUR. Creșterile de buget au apărut în special la cumpărătorii care caută locuințe de 91.000-120.000 EUR (30%) și cei de peste 121.000 EUR (31%).

Cei care au spus că sigur nu ar cumpăra o proprietate, întrebați care ar fi schimbarea care i-ar putea face să se răzgândească, au menționat în proporție de 75% că scăderea prețului locuințelor ar fi factorul decisiv. Pe locul doi ca importanță se află scăderea dobânzilor la credite (27%), urmată de scăderea celorlalte costuri de zi cu zi (19%) și creșterea veniturilor personale (18%).

Nevoia neapărată de a se muta i-ar convinge pe 8%, urmată de găsirea unei proprietăți perfecte pentru persoana respectivă – cu 6% și de creșterea semnificativă a chiriei – cu 3%. Dintre respondenți, doar 10% au afirmat că nimic nu le poate schimba decizia.

„În privința așteptării legate de evoluția prețurilor, e normal ca oamenii să își dorească o scădere a acestora. Sunt copleșiți de creșteri pe toate planurile și nu își mai doresc o creștere de preț și în cazul viitoarei lor locuințe, aceasta având și un impact mare asupra bugetului total. Dacă se va materializa sau nu această scădere, rămâne de văzut. În termeni reali (ajustați cu inflația) avem deja o scădere a prețurilor medii în imobiliare (practic prețurile imobilelor au crescut mai lent decât rata inflației), deci suntem pe perioada de corecție la mijlocul ciclului imobiliar. În valori nominale (cifre efective) însă, e greu de crezut că inflația nu va afecta și piața construcțiilor, care are două componente principale: materialele și forța de muncă (manopera). Așteptările mele și ale colegilor mei din The Concept sunt ca pe perioada cât dobânzile bancare sunt sus să avem o domolire a creșterii la câteva procente an la an, iar din momentul scăderii dobânzilor să asistăm la o explozie a prețurilor pe o perioadă de 3-5 ani. Românii câștigă mult mai bine (în medie de 2,3 ori mai bine) decât câștigau acum 14 ani la vechea criză economică, în schimb prețurile imobiliare sunt mai mici ca în vârful din 2008, pe medie cu 10-12%”, a declarat Daniel Tudor, reprezentant al agenției imobiliare The Concept.

Cashul este preferat creditului

Referitor la modalitatea de plată, cei care ar cumpăra o proprietate ar achita cash în proporție de 60%, iar cu credit – 40%. Cei care pot achita cash au răspuns în proporție de 49% că sunt siguri că vor să cumpere o proprietate în următorul an, față de 33% dintre respondenții care ar apela la un împrumut.

În ultimele 6 luni, bugetul celor cu cash a rămas același pentru 44% dintre respondenți, a scăzut pentru 33% și a crescut pentru 23% dintre ei. Pentru cei cu credit însă, bugetul a scăzut pentru 40% sau a rămas la fel (38%). Suma alocată locuinței a crescut pentru 23% dintre cumpărătorii cu credit.

„Faptul că peste jumătate dintre respondenții studiului Storia.ro doresc să achiziționeze o proprietate în următoarele 12 luni arată o cerere concretă, reală pentru locuințe în România, care alimentează în continuare noi dezvoltări imobiliare. Coroborat cu indicatorul de aproape 60% dintre respondenți care doresc să achiziționeze cu cash și nu cu credit, se confirmă încă o dată că piața românească este una atipică, la începutul dezvoltării ei. În acest moment, când dobânzile sunt sus, este benefic să existe atât de mult cash disponibil, pentru că dă combustibil pieței mai departe. Altfel, o piață imobiliară în care balanța ar înclina în mod copleșitor către credit ar fi foarte vulnerabilă în situații cum este cea actuală pe piața creditelor bancare”, a completat Daniel Tudor.

În ceea ce privește așteptările pentru următoarele 6 luni,  39% dintre participanți anticipează o scădere semnificativă a prețurilor, 27% – o ușoară scădere, în timp ce 9% se așteaptă să stagneze. Doar 8% se așteaptă la o creștere ușoară și 5% la una semnificativă. 12% declară că nu știu la ce să se aștepte. Cei care se așteaptă în cea mai mare măsură la scăderi de preț sunt respondenții cu buget de până în 60.000 EUR (42%), în timp ce creșterile semnificative sunt anticipate mai degrabă de cei cu bugete de 91.000-120.000 EUR (8%).

În următoarele 12 luni însă, proporția celor care se așteaptă ca prețurile să fie semnificativ mai mici scade până la 30%, iar 24% să scadă ușor. O ușoară creștere este estimată de 12% dintre respondenți, o creștere semnificativă – de 7%, iar stagnarea – de 12%.Proporția celor care nu știu în ce direcție se vor îndrepta prețurile crește până la 18%. Pentru acest orizont de așteptare, cumpărătorii cu buget de peste 121.000 EUR sunt cei care așteaptă scăderi semnificative, iar creșterile sunt anticipate tot mai degrabă de cei cu buget de 91.000-120.000 euro (10%).

„Luând în considerare creșterea costurilor de construcție, care încă nu s-au stabilizat, din păcate nu se poate discuta despre scăderi de prețuri ale locuințelor noi. În această perioadă, mulți clienți amână luarea unei decizii, în speranța unor prețuri mai accesibile. Momentan, în București prețurile apartamentelor în complexele rezidențiale noi sunt în stagnare, iar piața veche este direct influențată de evoluția pieței locuințelor noi. Pentru anul viitor, în contextul unei cereri ridicate de locuințe noi și a unui stoc nou în scădere din cauza  blocajului în procesul de emitere a PUZ-urilor de sector, nu preconizăm scăderi majore de preț, ci, cel mai probabil, anumite reglaje în cazul unor proiecte”, a declarat Despina Ponomarenco, președinta BUCHAREST REAL ESTATE CLUB (BREC).

Încă ne aflăm într-o bulă imobiliară

Subiectele care influențează deciziile imobiliare în această perioadă sunt: pentru 62% – prețurile mai mari ale locuințelor, pentru 38% – creșterea dobânzilor la credite, pentru 36% – prețurile mai mari pentru coșul zilnic, pentru 28% contextul geopolitic, pentru 16% înăsprirea condițiilor de creditare, în timp ce 8% menționează modificările din noul Cod Fiscal.

Cu privire la starea pieței imobiliare din România, 80% dintre respondenți cred că ne aflăm într-o bulă imobiliară și tot atâția că e mai bine să amâne achiziția unei proprietăți.

36% consideră că locuințele încă mai sunt accesibile și 19% că este un moment bun să cumperi o proprietate. 54% dintre cei cu buget de peste 121.000 EUR considera locuințele accesibile, față de doar 31% dintre cei cu 91.000-120.000 EUR.

Percepția unei bule imobiliare nu este probată, însă, de cifrele din piață. Indicele de accesibilitate este de 1,85 în primul trimestru din 2022, în timp ce, în 2008 – valoarea sa era de aproape 5. Indicele de accesibilitate este calculat pe baza prețurilor reale de tranzacționare, ca raport dintre prețul mediu per metru pătrat (mp) al locuințelor și salariul mediu net pe economie.

Senzația unei bule imobiliare, neprobată de cifre, influențează și sentimentul general care descrie felul în care se raportează respondenții la piața imobiliară: îngrijorare, în proporție de 48%, urmat de descurajare – 30%, frustrare – 18%, confuzie – 18%. Speranța este menționată de 13%, urmată de curiozitate – 8%, optimism – 6% și indiferență 3%.

„Sondajul ne confirmă că există diferențe semnificative între așteptările potențialilor cumpărători și preconizările dezvoltatorilor și ale altor profesioniști în imobiliare. Considerăm că observațiile de aici sunt un punct bun de pornire pentru o discuție mai amplă despre ce influențează prețul imobiliarelor și care sunt așteptările cumpărătorilor. Misiunea noastră e să înțelegem perspectiva tuturor, să le oferim o voce și să facilităm un dialog coerent care să aducă mai multă claritate într-o perioadă cu atât de mulți factori de luat în calcul”, a declarat Monica Dudău, Marketing Manager Storia.ro și OLX Imobiliare.

Activitățile imobiliare din această perioadă sunt: pe locul 1 – urmărirea anunțurilor imobiliare, pentru 93%; pe locul 2 – urmărirea știrilor din domeniu, pentru 42%; pe locul 3, la egalitate, cu 29% – contactarea proprietarilor sau agenților și mersul la vizionări; pe locul 4, cu 16% este ofertarea proprietăților de interes, iar pe locul 5, cu 9% – consultarea băncii sau a unui broker de credite. Cei mai preocupați de știrile din domeniu sunt cei cu bugete de 91.000-120.000 EUR (61%), iar cei mai dispuși să meargă la vizionări sunt cei cu buget de peste 121.000 EUR (55% față de 21% în cazul celor cu buget de sub 60.000 EUR).

Dintre cei care au completat chestionarul și au precizat veniturile în gospodăria lor, 24% au un venit de 2.501 și 5.000 lei; 17% se situează între 5.001 – 7.500 lei; 16% câștigă peste 9.000 lei, 10% – sub 2.500 lei și 7% – între 7.501 – 9.000 lei.